Аренда по-белому: ФНС, Биг Дата и вычет для арендатора. Анализируем анонсированное главой ФНС — Даниилом Егоровым про «обеление» арендного рынка

[Собака]

Налоговая продолжает удивлять, и на этот раз объектом пристального внимания стало самое святое — наша недвижимость и то, как мы ею распоряжаемся, сдавая в аренду. В свете недавних заявлений главы ФНС Даниила Егорова о планах по «обелению» рынка, давайте разберемся, что же это значит для нас, собственников и арендаторов, и почему теневой


И вот эта новость, к сожалению без подписки не открывается, но можно хоть чуть-чуть прочитать:

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация

Серый рынок: масштаб катастрофы и главный вопрос ​

По некоторым оценкам, теневой сектор аренды в России составляет 80–95%. Если говорить честно, наш рынок аренды всегда существовал по принципу «договорились на словах, пожали руки и живем» или “невесть какой договор аренды на который без слез не взглянешь” , где оформление документов воспринималось как нечто чуждое человеческому разуму или как ненужная бюрократия. А главным стимулом уклонения была, конечно, прямая экономия 4–13% на налогах.
Многие, включая меня, могли бы пошутить, что «бумажки не хочется заполнять», но, будем объективны, с появлением режима Самозанятости (Налог на профессиональный доход, НПД) этот барьер ушёл. Регистрация в приложении «Мой налог» занимает пару минут, и налог всего 4% при сдаче физлицу. Так что теперь основным препятствием остается исключительно нежелание платить.
Следствие этой теневой активности колоссально: бюджет ежегодно недополучает миллиарды рублей, а не мифические миллионы.

Как ФНС планирует «обелить» рынок? (Спойлер: это умнее, чем просто стучать в дверь)​

Универсального решения нет, но ФНС предлагает комплексный подход, смещая фокус с «охоты» на создание экономических стимулов, где по сути арендаторы и агрегаторы (сайты объявлений) будут “стучать” на арендодателей.

1. Вычет для арендатора: Создается «Конфликт интересов» ​

Это ключевая и самая хитрая мера, грамотная мера. Предлагается ввести налоговый вычет для арендаторов в размере до 13% от арендной платы (при лимите расходов в 240 тыс. рублей в год).

Логика проста: Чтобы получить вычет, арендатору нужен официальный договор. Если арендодатель работает «в серую», арендатор теряет выгоду. Таким образом, квартиросъемщик сам становится заинтересованным контролером и будет требовать легального оформления. Это называется «взаимозависимость» — и это гораздо эффективнее, чем любая инспекция.

2. Big Data и Цифровой контроль: ФНС смотрит в Интернет ​

Налоговая служба планирует использовать данные цифровых платформ (ЦИАН, Авито и т.д.). Теперь объявления о сдаче квартиры, даже если платеж проходит мимо платформы, служат триггером для анализа активности. И отмазка, типа: “сдал(а) другу или родственнику, даже расчеты наличкой - уже не “прокатят”. В сочетании с анализом банковских транзакций (регулярные одинаковые поступления), ФНС получает общее представление о тех, кто систематически получает доход, но не декларирует его.

В идеале, регулятор должен использовать эти данные не для того, чтобы сразу прийти к собственнику, а чтобы уведомить его о необходимости легализации. То есть, создать систему, где сначала идёт предупреждение, а уже потом — карательные меры

А нам-то что с этого? Плюсы «белой» аренды или “пустобрехня”​

Если абстрагироваться от слова «налог», вот что предлагается налоговым органом как некая выгода при переходе в белую зону.

Для кого	Преимущества
Арендодатель (Собственник)	1. Правовая защита, на это акцентирует внимание налоговая. То есть, налоговая как то пытается ставить в зависимость уплату налогов по получении юридической защиты арендодателей. При чем здесь уплата налогов и гражданские права арендодателей - совершенно непонятно?! Налоговый орган таким образом лукаво заманивает к уплате налогов, не более. Взыскание ущерба или компенсация просрочки платежей через суд по официальному договору - это тоже можно делать не зависимо от уплаты налогов. 2. Низкий налог: Легальная ставка 4% (самозанятость) - ну, это если нет иных доходов от самозанятости, а так, лимиты у самозанятых очень скромные. 3. Подтверждённый доход: Возможность взять кредит или ипотеку в банке. Правда кредиты можно взять из без уплаты налогов, например под залог той же самой сдаваемой в аренду недвижимости. В общем и целом, никаких “плюшек” для арендодателей Д. В. Егоров не назвал.
Арендатор (Съемщик)	1. Налоговый вычет: Ключевой финансовый стимул, ну да, ну да, это веский аргумент. 2. Стабильность: Защита от внезапного выселения и произвольного повышения цены - это тоже лукавое заявление Главы ФНС, для этих целей есть суды и уплата налогов арендодателем или неуплата никак не является составляющей для защиты прав арендатора. 3. Юридические возможности: Временная регистрация, необходимая для поликлиники и школы. Без уплаты налогов это и так можно сделать с согласия арендодателя, а если арендодатель против, то никакая налоговая служба не заставит арендодателей зарегистрировать у себя арендаторов.

В целом, какие то сомнительные привилегии как для арендаторов так и для арендодателей. А прекрасно понимаю мотивы арендодателей и их нежелание платить налоги, я не говорю про банальный нигилизм. Но, никуда от уплаты налогов не деться, все в цифре и мы все в цифровом рабстве, а это значит нас можно отследить. Так что, налоговое планирование вам в помощь.
И еще, как видите, речь идёт не просто об обязанности, а о переходе к цивилизованной системе, где и собственник, и съемщик защищены договором, а не надеждой на «доверительные отношения». А мне остается только констатировать: при ставке в 4% и автоматизированном учете через приложение, отмазка «не хочу возиться с бумажками» больше не работает. Выбор теперь стоит только между 4% или 13% НДФЛ и страхом перед контролем, аналитикой и преследованием ФНС. Добро пожаловать в налоговый мониторинг.








Источник