Разбираемся с экспертами, что будет со ставками по кредитам и ипотеке, а также с ценами на жилье после сегодняшнего решения совета директоров ЦБ.
Банк России на заседании 24 октября принял решение снизить ключевую ставку с 17% до 16,5% годовых. Это уже четвертое ключевой ставки подряд, однако в этот раз оно было особенно интригующим: аналитики и участники рынка разделились во мнении и некоторые из них ожидали, что Центробанк оставит ключевую на прежнем уровне.
Банки уже частично отреагировали на предыдущие снижения ставки: кредитные и ипотечные ставки продолжают медленно снижаться, но доступность кредитов все еще остается ограниченной.
Разбираемся вместе с экспертами, как снижение ключевой ставки повлияет на ставки по кредитам и ипотеке, а также ждать ли снижения цен на рынке недвижимости в ближайшие месяцы.
Как в пресс-релизе регулятора, в базовом сценарии это в том числе предполагает среднюю ключевую ставку в диапазоне 13–15% годовых в 2026 году и означает продолжительный период проведения жесткой денежно-кредитной политики.
В третьем квартале 2025 года текущий рост цен с поправкой на сезонность увеличился до 6,4% в пересчете на год после 4,4% во втором квартале.
К заседанию ЦБ в октябре экономика подошла с сохраняющимся балансом проинфляционных и дезинфляционных факторов. Поэтому на решение ЦБ о снижении «ключа» повлияли несколько факторов: сокращение экономической активности и сохранение по итогам сентября ниже прогноза Банка России.
Дополнительный довод — обновленный проект бюджета, названный ЦБ дезинфляционным. «Это оптимальный компромисс между необходимостью проявить осмотрительность и поддержкой экономической активности».
С последнего заседания ЦБ по ключевой ставке, которое состоялось 15 сентября 2025 года, ставки изменились следующим образом:
Данные Банки.ру на 15 сентября и 17 октября 2025 года.
«В то же время мы не исключаем, что отдельные игроки в целях стимулирования потребительского спроса в преддверии новогодних праздников могут решить скорректировать свои тарифы в диапазоне снижения "ключа" или чуть больше, если это будут позволять их риск-политики — особенно в части ипотеки, наиболее быстро реагирующей на динамику "ключа"».
Однако важно понимать, что даже в этом случае доступнее для массового заемщика кредиты и ипотека резко не станут. Цены на наиболее популярные товары кредитного спроса — недвижимость и автомобили — пока что сохраняются на повышенных уровнях и имеют предпосылки к росту из-за повышения с декабря , а также возможной реакции продавцов недвижимости на повышенный спрос заемщиков. В свою очередь, рост цен влечет за собой увеличение средних чеков кредитов, а следовательно, даже при уменьшающихся ставках средние платежи заемщиков могут вырасти и потребуют более высоких доходов для их комфортного обслуживания.
Кроме того, не способствуют послаблениям в кредитных политиках банков и ожидаемые к вступлению с 2026 года регуляторные новации в части учета банками только официальных доходов заемщиков, к чему ряд игроков может начать готовиться уже заранее.
«В связи с этим потенциальным заемщикам, планирующим оформить кредит, в особенности на крупную покупку, может иметь смысл задуматься подать заявку уже сейчас, так как предпосылок для ослабления скоринга банков пока что нет, а возможное удорожание товаров, для приобретения которых будет оформляться кредит, повлечет за собой необходимость показать банку более высокий уровень дохода.
Произошедшее снижение банки уже отыграли в своих ставках. Сегодняшнее решение ЦБ не приведет к коррекции, так как рынок сейчас также возьмет паузу для оценки ситуации. «Банкам будет важна риторика регулятора, а также свежие данные, какова динамика инфляции, ВВП, рынок труда и прочее. Сейчас банки исходят из того, что снижение ключевой ставки замедлится, а значит, и ресурсов для снижения ставки не будет».
Если у клиента имеется значительный объем накопленных средств для первоначального взноса, есть стабильный доход и нужно решить вопрос с недвижимостью, то смысла откладывать покупку на несколько месяцев нет. При снижении ключевой ставки можно будет рефинансировать кредит. Если значительных накоплений нет, то имеет смысл в период действия высоких ставок по вкладам сосредоточиться именно на сбережении и получении максимальной выгоды от размещения денежных средств.
В целом спрос на недвижимость сейчас постепенно повышается, говорит эксперт. Пока нет значительного перетока денежных средств из портфеля на рынок недвижимости, но в целом за счет снижения ставок доля рыночной ипотеки начинает увеличиваться. При этом текущие ставки находятся на высоком уровне, и пока рано говорить о доступности ипотеки.
«Однако вряд ли в 2025 году ставка уйдет ниже. Для дальнейшего снижения ставки необходимо дальнейшее замедление роста денежной массы, что, возможно, удастся достигнуть только в 2026 году».
Заметно больше пространства для снижения ключевой ставки появится ближе ко второму кварталу 2026 года, когда дезинфляционные эффекты от изменений параметров бюджетной политики начнут проявляться. Ключевая ставка, по прогнозам банка, может снизиться до 12–13% к концу 2026 года, «но именно на предстоящих заседаниях до конца текущего года паузы ... более вероятны».
Банк России на заседании 24 октября принял решение снизить ключевую ставку с 17% до 16,5% годовых. Это уже четвертое ключевой ставки подряд, однако в этот раз оно было особенно интригующим: аналитики и участники рынка разделились во мнении и некоторые из них ожидали, что Центробанк оставит ключевую на прежнем уровне.
Банки уже частично отреагировали на предыдущие снижения ставки: кредитные и ипотечные ставки продолжают медленно снижаться, но доступность кредитов все еще остается ограниченной.
Разбираемся вместе с экспертами, как снижение ключевой ставки повлияет на ставки по кредитам и ипотеке, а также ждать ли снижения цен на рынке недвижимости в ближайшие месяцы.
Почему ЦБ снизил ключевую ставку
Решив снизить ключевую ставку всего на 50 базисных пунктов, ЦБ дал нейтральный сигнал: «Банк России будет поддерживать такую жесткость денежно-кредитных условий, которая необходима для возвращения инфляции к цели».Как в пресс-релизе регулятора, в базовом сценарии это в том числе предполагает среднюю ключевую ставку в диапазоне 13–15% годовых в 2026 году и означает продолжительный период проведения жесткой денежно-кредитной политики.
В третьем квартале 2025 года текущий рост цен с поправкой на сезонность увеличился до 6,4% в пересчете на год после 4,4% во втором квартале.
К заседанию ЦБ в октябре экономика подошла с сохраняющимся балансом проинфляционных и дезинфляционных факторов. Поэтому на решение ЦБ о снижении «ключа» повлияли несколько факторов: сокращение экономической активности и сохранение по итогам сентября ниже прогноза Банка России.
Дополнительный довод — обновленный проект бюджета, названный ЦБ дезинфляционным. «Это оптимальный компромисс между необходимостью проявить осмотрительность и поддержкой экономической активности».
Как изменились ставки по кредитам с последнего заседания Центробанка
Банк России перешел к циклу снижения ставок в июне 2025 года, тогда составляла 21%, а затем снижалась четыре раза подряд. Вслед за ключевой ставкой сократились и ставки по кредитам: например, по необеспеченным потребительским кредитам, согласно базе Банки.ру, с июня ставки сократились с 29,5% до 28,7%, а по ипотеке (рыночная и льготные программы) — с 24,1% до 20,7%.С последнего заседания ЦБ по ключевой ставке, которое состоялось 15 сентября 2025 года, ставки изменились следующим образом:
| Вид кредита | Сентябрь | Октябрь | Изменение (п. п.) |
| Необеспеченные потребительские кредиты | 29,1% | 28,7% | −0,4 |
| Автокредиты | 26,2% | 25,5% | −0,7 |
| Кредиты под залог недвижимости | 25,8% | 24,9% | −0,9 |
| Рыночная ипотека | 23,1% | 21,9% | −1,2 |
| Ипотека (рыночные и льготные программы) | 21,4% | 20,7% | −0,7 |
Что будет с кредитами
Сегодняшнее решение Банка России о снижении ключевой ставки в целом значимо не повлияет на динамику кредитных ставок банков в ближайшее время. Даже с учетом снижения ключевая ставка остается двузначной, а кредитные политики банков продолжают ограничиваться требованиями и ростом просроченной задолженности в розничном кредитовании.«В то же время мы не исключаем, что отдельные игроки в целях стимулирования потребительского спроса в преддверии новогодних праздников могут решить скорректировать свои тарифы в диапазоне снижения "ключа" или чуть больше, если это будут позволять их риск-политики — особенно в части ипотеки, наиболее быстро реагирующей на динамику "ключа"».
Однако важно понимать, что даже в этом случае доступнее для массового заемщика кредиты и ипотека резко не станут. Цены на наиболее популярные товары кредитного спроса — недвижимость и автомобили — пока что сохраняются на повышенных уровнях и имеют предпосылки к росту из-за повышения с декабря , а также возможной реакции продавцов недвижимости на повышенный спрос заемщиков. В свою очередь, рост цен влечет за собой увеличение средних чеков кредитов, а следовательно, даже при уменьшающихся ставках средние платежи заемщиков могут вырасти и потребуют более высоких доходов для их комфортного обслуживания.
Кроме того, не способствуют послаблениям в кредитных политиках банков и ожидаемые к вступлению с 2026 года регуляторные новации в части учета банками только официальных доходов заемщиков, к чему ряд игроков может начать готовиться уже заранее.
«В связи с этим потенциальным заемщикам, планирующим оформить кредит, в особенности на крупную покупку, может иметь смысл задуматься подать заявку уже сейчас, так как предпосылок для ослабления скоринга банков пока что нет, а возможное удорожание товаров, для приобретения которых будет оформляться кредит, повлечет за собой необходимость показать банку более высокий уровень дохода.
Что будет с ипотекой
Из-за снижения ключевой ставки могут быть немного смягчены условия по кредитным продуктам коммерческих банков, при этом депозитные ставки останутся близко к текущим уровням, считают в Почта Банке. При этом рыночные ставки по ипотеке будут оставаться высокими, что будет по-прежнему ограничивать выдачи новых кредитов, прогнозирует главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. Сейчас рыночные ставки предложения по ипотеке среди топ-20 ипотечных банков держатся на уровне 22% годовых.Произошедшее снижение банки уже отыграли в своих ставках. Сегодняшнее решение ЦБ не приведет к коррекции, так как рынок сейчас также возьмет паузу для оценки ситуации. «Банкам будет важна риторика регулятора, а также свежие данные, какова динамика инфляции, ВВП, рынок труда и прочее. Сейчас банки исходят из того, что снижение ключевой ставки замедлится, а значит, и ресурсов для снижения ставки не будет».
Если у клиента имеется значительный объем накопленных средств для первоначального взноса, есть стабильный доход и нужно решить вопрос с недвижимостью, то смысла откладывать покупку на несколько месяцев нет. При снижении ключевой ставки можно будет рефинансировать кредит. Если значительных накоплений нет, то имеет смысл в период действия высоких ставок по вкладам сосредоточиться именно на сбережении и получении максимальной выгоды от размещения денежных средств.
Что будет с ценами на недвижимость
Если сейчас требуется срочное улучшение жилищных условий или есть какие-то расходы, которые нельзя отложить, то целесообразно брать кредит. В противном случае имеет смысл подождать, потому что в следующем году ставки будут постепенно снижаться.В целом спрос на недвижимость сейчас постепенно повышается, говорит эксперт. Пока нет значительного перетока денежных средств из портфеля на рынок недвижимости, но в целом за счет снижения ставок доля рыночной ипотеки начинает увеличиваться. При этом текущие ставки находятся на высоком уровне, и пока рано говорить о доступности ипотеки.
Что будет с ключевой ставкой до конца года
В условиях повышения НДС и расширения дефицита бюджета в новом законе Банк России может смягчать свою денежно-кредитную политику медленнее, чем ранее предполагалось. Эксперты не исключают, что к концу 2025 года ключевая ставка будет на уровне 15% годовых.«Однако вряд ли в 2025 году ставка уйдет ниже. Для дальнейшего снижения ставки необходимо дальнейшее замедление роста денежной массы, что, возможно, удастся достигнуть только в 2026 году».
Заметно больше пространства для снижения ключевой ставки появится ближе ко второму кварталу 2026 года, когда дезинфляционные эффекты от изменений параметров бюджетной политики начнут проявляться. Ключевая ставка, по прогнозам банка, может снизиться до 12–13% к концу 2026 года, «но именно на предстоящих заседаниях до конца текущего года паузы ... более вероятны».
