- Специальный корреспондент
В конце прошлой недели Банк России понизил ключевую ставку с 18% до 17%. Это третье подряд снижение «ключа» с начала 2025 года. Какие сектора жилой и коммерческой недвижимости больше других выиграют от курса ЦБ на смягчение денежно-кредитной политики?
Как сообщил «МК» финансовый директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Александр Ослопов, решение финансового регулятора будет иметь последствия для национального первичного рынка жилья. Во-первых, следует ожидать постепенного удешевления рыночной ипотеки. Правда, значительное восстановление спроса, по мнению эксперта, стоит ожидать не раньше середины 2026 года. Во-вторых, для застройщиков станет дешевле проектное финансирование, что приведет к увеличению косвенных стимулов для покупателей (беспроцентные рассрочки, специальные акции), но не к прямому снижению цен на жилье. В-третьих, из-за снижения доходности рублевых депозитов усилится переток части средств вкладчиков в недвижимость. Однако этот процесс будет умеренным и растянется на 1–2 года.
«Уровень капитализации ликвидных недвижимых активов, особенно в элитном сегменте, уже сегодня выше, чем доходность от депозитов. И в перспективе разрыв будет только расти», — заметила директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. Однако приток покупателей на рынок жилья, с ее слов, не окажется одномоментным. Многие клиенты открыли долгосрочные (обычно на год) вклады и будут ждать завершения срока их действия. Тем не менее поступательный рост потребительской активности неизбежен.
По мнению Ослопова, в текущих условиях жилые новостройки, особенно в сегментах премиум, элит и де-люкс, остаются популярными для консервативного сохранения капитала благодаря стабильности и меньшей зависимости от кредитных условий. Однако их доходность значительно уступает коммерческой недвижимости. Так, по данным исследования компании «Парус Управление активами», наибольшую совокупную доходность за последние 20 лет показали вложения в складскую недвижимость (х22 к первоначальным вложениям). Для сравнения: депозиты (х6), жилая недвижимость (х10), офисная (х16), золото (х17) и торговая недвижимость (х19). Окупаемость вложений в склады составляет 7–8 лет, в то время как инвестиции в жилье могут окупаться до 28–30 лет (без учета повышения стоимости объекта). Главным барьером для частного инвестора остается высокая стоимость входа: для инвестиций в складскую недвижимость требуются 50–100 млн руб. против 10–20 млн для приобретения жилого актива.
«Наиболее привлекательным активом в складском рынке для инвесторов выглядят сегмент light industrial», — подчеркнул директор по развитию бизнеса VSN Group Александр Мещеряков. Рост онлайн-торговли, по его словам, обеспечивает высокий спрос на такие площади, поэтому объекты с готовыми арендаторами приносят стабильный доход, а уровень вакантности минимален — по Москве и Подмосковью он держится на уровне 2–3%. Кроме этого, хороший потенциал имеют и качественные офисы класса А в центральных районах Москвы. Несмотря на тренд на гибридную работу, спрос на премиальные пространства со стороны крупных компаний остается высоким, а арендные ставки стабильно растут. Для инвестора это возможность зафиксировать долгосрочные договоры и получать доход на уровне 9–12% годовых, что делает сегмент конкурентным по сравнению с жильем.
Хорошей альтернативой, по оценке Мещерякова, становятся сетевые апартаменты и загородные апарт-комплексы, которые развиваются как новый формат доходной недвижимости. Они ориентированы на долгосрочную аренду и внутренний туризм, что поддерживает заполняемость — в среднем 75–85% в зависимости от сезона. А вот жилые новостройки на фоне вышеназванных объектов выглядят менее привлекательными: реальная доходность там ниже, обычно не превышает 4–6% годовых, к тому же ее «съедают» инфляция и расходы на ремонт.
Правда, в секторе жилой недвижимости имеются свои приятные исключения. По мнению Борисовой, сегодня максимальную доходность демонстрируют жилые делюкс-проекты с гостиничным управлением. Безусловно, порог входа для приобретения подобной недвижимости очень высок. Но квадратный метр в этом сегменте уже несколько лет подряд дорожает быстрее рынка. Коммерческие помещения в рамках проектов этого формата также отличаются повышенной доходностью.
«В коммерческой недвижимости арендная доходность выше, а окупаемость быстрее, но рисков также больше. И для вложений требуется глубокая экспертиза», — предупреждает директор по продажам Asterus Татьяна Шибанова. Жилье, по ее мнению, выигрывает стабильностью: рост цены обеспечивает сохранение капитала. Что касается классов жилья, то изменение ключевой ставки и, соответственно, рыночных ипотечных продуктов сильнее всего влияют на бизнес-класс и в меньшей степени — на премиум, тогда как спрос на элитную недвижимость не зависит от ипотечных предложений.
Снижение ключевой ставки ЦБ также стимулирует ускорение перетока средств в фонды недвижимости. За последние 5 лет стоимость чистых активов в закрытых паевых инвестфондах (ЗПИФах) выросла в 3,5 раза и по итогам 2024 года достигла 14,6 трлн руб. По словам Шибановой, ЗПИФы ориентированы на крупных инвесторов с долгосрочным горизонтом вложений, тогда как БПИФы (биржевые инвестфонды) становятся все более популярны среди частных инвесторов с относительно небольшими суммами. Ключевая ставка напрямую на стоимость паев не влияет, она определяется совокупной стоимостью активов внутри фонда.
«Основное преимущество вложений в паевые инвестиционные фонды — низкий порог входа», — отметил основатель компании SIS Development Гутнов. Инвестором, с его слов, можно стать, обладая даже совсем небольшой суммой. Потенциальная доходность от ПИФов высока — до 20% годовых. Однако есть и существенные риски. Большинство фондов демонстрируют низкую ликвидность, а результаты деятельности таких организаций нередко крайне волатильны. Так что при наличии большой суммы, конечно, гораздо надежнее вкладываться в реальные недвижимые активы. Особенное внимание эксперт рекомендует обратить на комплексы комфорт-класса. Сейчас в Москве наблюдается дефицит предложения массовых новостроек. При этом они очень востребованы. Максимальной популярностью пользуются семейные форматы квартир в подобных проектах. Ликвидность жилья значительно повышается, если в рамках комплекса строятся собственные муниципальные детские сады и школы.
В этом году опрошенные «МК» специалисты ожидают дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики ЦБ. В базовом сценарии к концу года ключевая ставка снизится до уровня 14–15%, а к концу 2026 года — до 11%. Однако позитивное влияние этого индикатора на строительную отрасль, по мнению Ослопова, будет ограниченным из-за высокой себестоимости строительства (рост в 2,5 раза за 5 лет), острого дефицита квалифицированных кадров (к 2030 году дефицит может достичь 400 тыс. человек), что ведет к росту зарплат и издержек, а также сложной макроэкономической конъюнктуры. На этом фоне наиболее устойчивыми, на его взгляд, выглядят сегменты коммерческой недвижимости, связанные с цифровизацией (ЦОДы) и логистикой (драйверы — e-commerce и импортозамещение).
Как сообщил «МК» финансовый директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Александр Ослопов, решение финансового регулятора будет иметь последствия для национального первичного рынка жилья. Во-первых, следует ожидать постепенного удешевления рыночной ипотеки. Правда, значительное восстановление спроса, по мнению эксперта, стоит ожидать не раньше середины 2026 года. Во-вторых, для застройщиков станет дешевле проектное финансирование, что приведет к увеличению косвенных стимулов для покупателей (беспроцентные рассрочки, специальные акции), но не к прямому снижению цен на жилье. В-третьих, из-за снижения доходности рублевых депозитов усилится переток части средств вкладчиков в недвижимость. Однако этот процесс будет умеренным и растянется на 1–2 года.
«Уровень капитализации ликвидных недвижимых активов, особенно в элитном сегменте, уже сегодня выше, чем доходность от депозитов. И в перспективе разрыв будет только расти», — заметила директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. Однако приток покупателей на рынок жилья, с ее слов, не окажется одномоментным. Многие клиенты открыли долгосрочные (обычно на год) вклады и будут ждать завершения срока их действия. Тем не менее поступательный рост потребительской активности неизбежен.
По мнению Ослопова, в текущих условиях жилые новостройки, особенно в сегментах премиум, элит и де-люкс, остаются популярными для консервативного сохранения капитала благодаря стабильности и меньшей зависимости от кредитных условий. Однако их доходность значительно уступает коммерческой недвижимости. Так, по данным исследования компании «Парус Управление активами», наибольшую совокупную доходность за последние 20 лет показали вложения в складскую недвижимость (х22 к первоначальным вложениям). Для сравнения: депозиты (х6), жилая недвижимость (х10), офисная (х16), золото (х17) и торговая недвижимость (х19). Окупаемость вложений в склады составляет 7–8 лет, в то время как инвестиции в жилье могут окупаться до 28–30 лет (без учета повышения стоимости объекта). Главным барьером для частного инвестора остается высокая стоимость входа: для инвестиций в складскую недвижимость требуются 50–100 млн руб. против 10–20 млн для приобретения жилого актива.
«Наиболее привлекательным активом в складском рынке для инвесторов выглядят сегмент light industrial», — подчеркнул директор по развитию бизнеса VSN Group Александр Мещеряков. Рост онлайн-торговли, по его словам, обеспечивает высокий спрос на такие площади, поэтому объекты с готовыми арендаторами приносят стабильный доход, а уровень вакантности минимален — по Москве и Подмосковью он держится на уровне 2–3%. Кроме этого, хороший потенциал имеют и качественные офисы класса А в центральных районах Москвы. Несмотря на тренд на гибридную работу, спрос на премиальные пространства со стороны крупных компаний остается высоким, а арендные ставки стабильно растут. Для инвестора это возможность зафиксировать долгосрочные договоры и получать доход на уровне 9–12% годовых, что делает сегмент конкурентным по сравнению с жильем.
Хорошей альтернативой, по оценке Мещерякова, становятся сетевые апартаменты и загородные апарт-комплексы, которые развиваются как новый формат доходной недвижимости. Они ориентированы на долгосрочную аренду и внутренний туризм, что поддерживает заполняемость — в среднем 75–85% в зависимости от сезона. А вот жилые новостройки на фоне вышеназванных объектов выглядят менее привлекательными: реальная доходность там ниже, обычно не превышает 4–6% годовых, к тому же ее «съедают» инфляция и расходы на ремонт.
Правда, в секторе жилой недвижимости имеются свои приятные исключения. По мнению Борисовой, сегодня максимальную доходность демонстрируют жилые делюкс-проекты с гостиничным управлением. Безусловно, порог входа для приобретения подобной недвижимости очень высок. Но квадратный метр в этом сегменте уже несколько лет подряд дорожает быстрее рынка. Коммерческие помещения в рамках проектов этого формата также отличаются повышенной доходностью.
«В коммерческой недвижимости арендная доходность выше, а окупаемость быстрее, но рисков также больше. И для вложений требуется глубокая экспертиза», — предупреждает директор по продажам Asterus Татьяна Шибанова. Жилье, по ее мнению, выигрывает стабильностью: рост цены обеспечивает сохранение капитала. Что касается классов жилья, то изменение ключевой ставки и, соответственно, рыночных ипотечных продуктов сильнее всего влияют на бизнес-класс и в меньшей степени — на премиум, тогда как спрос на элитную недвижимость не зависит от ипотечных предложений.
Снижение ключевой ставки ЦБ также стимулирует ускорение перетока средств в фонды недвижимости. За последние 5 лет стоимость чистых активов в закрытых паевых инвестфондах (ЗПИФах) выросла в 3,5 раза и по итогам 2024 года достигла 14,6 трлн руб. По словам Шибановой, ЗПИФы ориентированы на крупных инвесторов с долгосрочным горизонтом вложений, тогда как БПИФы (биржевые инвестфонды) становятся все более популярны среди частных инвесторов с относительно небольшими суммами. Ключевая ставка напрямую на стоимость паев не влияет, она определяется совокупной стоимостью активов внутри фонда.
«Основное преимущество вложений в паевые инвестиционные фонды — низкий порог входа», — отметил основатель компании SIS Development Гутнов. Инвестором, с его слов, можно стать, обладая даже совсем небольшой суммой. Потенциальная доходность от ПИФов высока — до 20% годовых. Однако есть и существенные риски. Большинство фондов демонстрируют низкую ликвидность, а результаты деятельности таких организаций нередко крайне волатильны. Так что при наличии большой суммы, конечно, гораздо надежнее вкладываться в реальные недвижимые активы. Особенное внимание эксперт рекомендует обратить на комплексы комфорт-класса. Сейчас в Москве наблюдается дефицит предложения массовых новостроек. При этом они очень востребованы. Максимальной популярностью пользуются семейные форматы квартир в подобных проектах. Ликвидность жилья значительно повышается, если в рамках комплекса строятся собственные муниципальные детские сады и школы.
В этом году опрошенные «МК» специалисты ожидают дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики ЦБ. В базовом сценарии к концу года ключевая ставка снизится до уровня 14–15%, а к концу 2026 года — до 11%. Однако позитивное влияние этого индикатора на строительную отрасль, по мнению Ослопова, будет ограниченным из-за высокой себестоимости строительства (рост в 2,5 раза за 5 лет), острого дефицита квалифицированных кадров (к 2030 году дефицит может достичь 400 тыс. человек), что ведет к росту зарплат и издержек, а также сложной макроэкономической конъюнктуры. На этом фоне наиболее устойчивыми, на его взгляд, выглядят сегменты коммерческой недвижимости, связанные с цифровизацией (ЦОДы) и логистикой (драйверы — e-commerce и импортозамещение).
