- Специальный корреспондент
Дарение и завещание — самые распространенные способы передачи прав собственности на недвижимость. В отличие от купли-продажи, являются безвозмездными сделками, со своими недостатками и преимуществами.
Простой пример: отец хочет переоформить свою квартиру на любимую дочь. Как ему лучше поступить? Итак, дарственная, или договор дарения — это документ, подтверждающий безвозмездную и добровольную передачу имущества. Дарственная позволит распорядиться квартирой при жизни, оформить ее на дочь в кратчайшие сроки.
Завещание — это документ, который выражает волю собственника на распоряжение собственным имуществом на случай его смерти. Пока жив отец, стать собственницей дочь не сможет. Оформление завещания имеет смысл, когда потенциальных наследников несколько, и между ними возникнет спор. Если дочь — единственная наследница первой очереди, она и так получит квартиру в будущем по закону.
Что проще оформить
С точки зрения оформления экономии нет: обе сделки сейчас требуют нотариального удостоверения, являются платными услугами. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ничтожность дарения (ст. 574 ГК РФ). Для сделки понадобятся обе стороны — даритель и одаряемая с паспортами, свидетельством о рождении одаряемой (для подтверждения родственной связи), право устанавливающими документами на квартиру (дом и участок).
Нотариус проверит отсутствие обременений на квартире, удостоверится, что имеются необходимые согласия, что стороны действуют добровольно, проверит дееспособность сторон, разъяснит последствия заключения договора дарения, составит документ, а потом направит заявление в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Оформить дарение можно по доверенности, в которой прописано, кому и что вы планируете подарить. Общие фразы на продажу и распоряжение квартирой не подойдут. Оформить завещание можно только лично (п. 3 ст. 1118 ГК РФ). Зато присутствие дочки на сделке не требуется.
Расходы на сделку у нотариуса
Нотариальный тариф за оформление завещания — символический, 100 рублей, но к нему добавятся «техработы» нотариуса, цена которым несколько тысяч рублей. Стоимость услуг отличается в разных регионах России.
Пошлина за договор дарения выше, до 20 000 рублей, без учета «техработы», за нее придется доплатить отдельно.
Возможно, тариф на оформление дарственной между близкими родственникам подешевеет: Госдума в первом чтении приняла законопроект, который введет скидку на пошлину нотариальных услуг при регистрации договора дарения недвижимости между родственниками. Речь идет о законопроекте о скидках при дарении жилья близким родственникам. Авторы законопроекта отмечают, что пожилым людям, пенсионерам, сложно платить налоги при оформлении сделок дарения.
В среднем стоимость нотариального удостоверения договора дарения недвижимости составляет для граждан 25–30 тысяч рублей, а при оформлении сделок дарения недвижимости между пенсионерами (родителями, бабушками, дедушками) и их детьми и внуками стороны зачастую испытывают финансовые трудности, препятствующие оплате нотариальных услуг, и нуждаются в государственной поддержке, говорится в пояснительной записке к законопроекту.
За регистрацию перехода права собственности одаряемая должна заплатить госпошлину 4000 рублей (если квартира дороже 20 млн рублей — 0,2% ее кадастровой стоимости).
С 2025 года действует шкала подоходного налога (НДФЛ), которая распространяется, в том числе, на сделки дарения. Для объектов стоимостью до 2,4 млн рублей прежний налог — 13%, а при превышении порога — 15% и выше.
Однако сделки между близкими родственниками (супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и не полнородные братья и сестры), подпадают под исключения, освобождаемые от уплаты подоходного налога. Дочь, хотя формально и получит доход в натуральной форме, не обязана сдавать 3-НДФЛ декларацию. Достаточно направить в налоговый орган по месту своей регистрации уведомление о совершенной сделке и документы, подтверждающие близкое родство с дарителем.
В соответствии с п. 18 и 18.1 ст. 217 НК РФ, налогов ни у старого, ни у нового собственника не возникнет, даже если одаряемая является индивидуальным предпринимателем. Для ФНС важно, чтобы договор был заключен между физическими лицами вне рамок предпринимательской деятельности, только в этом случае порядок учета доходов, предусмотренный главой 26.2 НК РФ, на сделку не распространяется (письма Минфина от 27.07.2018 № 03-11-11/52999, от 11.08.2022 № 03-11-11/78069).
Если одаряемая зарегистрировалась в квартире и использует ее для проживания, то проблем с доначислением налога не будет. Обратная ситуация возникнет, когда подарена коммерческая недвижимость, которую ИП начнет сдавать в аренду или использовать в производстве.
Источник: ru.freepik.com
На что обратить внимание при планировании сделки дарения недвижимости
Нельзя подарить жилой дом без земельного участка, на котором он расположен, если такой земельный участок принадлежит вам на праве собственности.
Если в ЕГРН на квартире есть аресты или запрещения, то в сделке откажут.
Нотариус не проведет сделку, если даритель является банкротом.
Квартира обременена ипотекой: подарить такую недвижимость можно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором.
Если у супругов квартира находится в совместной собственности, оформленная на одного из них, то в состав наследства будет включена только половина квартиры умершего супруга, а остальная часть сохраняется за пережившим супругом. В любое время супруг по своему усмотрению может завещать имущество, определить доли в наследстве, а также лишить наследства, за исключением обязательной доли в наследстве.
Если отчуждаемая квартира приобретена в браке, и является совместно нажитой собственностью, то переоформить ее на дочь без согласия сособственника нельзя. Для дарения потребуется нотариально удостоверенное согласие супруги. Либо дарению будет предшествовать раздел квартиры, и каждый из родителей самостоятельно примет решение, дарить ли дочке свою 1/2 долю.
Когда оформление дарственной может оказаться невыгодно
Планируется быстрая перепродажа квартиры третьим лицам.
Дом, в котором находится квартира, уже признан аварийным, и подлежит сносу или реконструкции. Согласно части 8.2 статьи 32 ЖК РФ новые собственники имеют право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение. На наследников норма не распространяется.
Расходы на коммунальные услуги, налог на недвижимость, квитанции управляющей компании должен оплачивать собственник. Если даритель пользовался льготами, например, как пенсионер или сельский учитель, у нового собственника их могут отменить.
Не стоит переоформлять квартиру, если у собственника финансовые проблемы, он боится кредиторов. По закону, единственное жилье не подлежит реализации, но роскошные квартиры могут быть проданы на торгах. Безвозмездные сделки, особенно между родственниками, проще всего оспорить на основании пункта 2 статьи 61.2 закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьи 10 ГК РФ, по заявлению кредиторов или арбитражного управляющего. После возврата имущества в конкурсную массу, добровольное переоформление квартиры может быть расценено как отказ от единственного жилья и злонамеренные действия должника, способствовавшие наступлению банкротства.
В договоре можно отдельно предусмотреть условие об отмене дарения в случае, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). То есть в случае смерти дочки, квартира вернется отцу, а не будет поделена между наследниками (мама, папа, муж, дети) в равных долях как часть наследства.
Выбор между дарственной и завещанием зависит от многих факторов. Заключать договор дарения нужно только с теми людьми, которым вы безусловно доверяете. Если отношения в семье портятся, либо родитель хочет быть уверенным, что не останется брошенным и без жилья в будущем, имеет смысл подумать над альтернативными вариантами, такими как пожизненное содержание с иждивением.
Простой пример: отец хочет переоформить свою квартиру на любимую дочь. Как ему лучше поступить? Итак, дарственная, или договор дарения — это документ, подтверждающий безвозмездную и добровольную передачу имущества. Дарственная позволит распорядиться квартирой при жизни, оформить ее на дочь в кратчайшие сроки.
Завещание — это документ, который выражает волю собственника на распоряжение собственным имуществом на случай его смерти. Пока жив отец, стать собственницей дочь не сможет. Оформление завещания имеет смысл, когда потенциальных наследников несколько, и между ними возникнет спор. Если дочь — единственная наследница первой очереди, она и так получит квартиру в будущем по закону.
Что проще оформить
С точки зрения оформления экономии нет: обе сделки сейчас требуют нотариального удостоверения, являются платными услугами. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ничтожность дарения (ст. 574 ГК РФ). Для сделки понадобятся обе стороны — даритель и одаряемая с паспортами, свидетельством о рождении одаряемой (для подтверждения родственной связи), право устанавливающими документами на квартиру (дом и участок).
Нотариус проверит отсутствие обременений на квартире, удостоверится, что имеются необходимые согласия, что стороны действуют добровольно, проверит дееспособность сторон, разъяснит последствия заключения договора дарения, составит документ, а потом направит заявление в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Оформить дарение можно по доверенности, в которой прописано, кому и что вы планируете подарить. Общие фразы на продажу и распоряжение квартирой не подойдут. Оформить завещание можно только лично (п. 3 ст. 1118 ГК РФ). Зато присутствие дочки на сделке не требуется.
Расходы на сделку у нотариуса
Нотариальный тариф за оформление завещания — символический, 100 рублей, но к нему добавятся «техработы» нотариуса, цена которым несколько тысяч рублей. Стоимость услуг отличается в разных регионах России.
Пошлина за договор дарения выше, до 20 000 рублей, без учета «техработы», за нее придется доплатить отдельно.
Возможно, тариф на оформление дарственной между близкими родственникам подешевеет: Госдума в первом чтении приняла законопроект, который введет скидку на пошлину нотариальных услуг при регистрации договора дарения недвижимости между родственниками. Речь идет о законопроекте о скидках при дарении жилья близким родственникам. Авторы законопроекта отмечают, что пожилым людям, пенсионерам, сложно платить налоги при оформлении сделок дарения.
В среднем стоимость нотариального удостоверения договора дарения недвижимости составляет для граждан 25–30 тысяч рублей, а при оформлении сделок дарения недвижимости между пенсионерами (родителями, бабушками, дедушками) и их детьми и внуками стороны зачастую испытывают финансовые трудности, препятствующие оплате нотариальных услуг, и нуждаются в государственной поддержке, говорится в пояснительной записке к законопроекту.
За регистрацию перехода права собственности одаряемая должна заплатить госпошлину 4000 рублей (если квартира дороже 20 млн рублей — 0,2% ее кадастровой стоимости).
С 2025 года действует шкала подоходного налога (НДФЛ), которая распространяется, в том числе, на сделки дарения. Для объектов стоимостью до 2,4 млн рублей прежний налог — 13%, а при превышении порога — 15% и выше.
Однако сделки между близкими родственниками (супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и не полнородные братья и сестры), подпадают под исключения, освобождаемые от уплаты подоходного налога. Дочь, хотя формально и получит доход в натуральной форме, не обязана сдавать 3-НДФЛ декларацию. Достаточно направить в налоговый орган по месту своей регистрации уведомление о совершенной сделке и документы, подтверждающие близкое родство с дарителем.
В соответствии с п. 18 и 18.1 ст. 217 НК РФ, налогов ни у старого, ни у нового собственника не возникнет, даже если одаряемая является индивидуальным предпринимателем. Для ФНС важно, чтобы договор был заключен между физическими лицами вне рамок предпринимательской деятельности, только в этом случае порядок учета доходов, предусмотренный главой 26.2 НК РФ, на сделку не распространяется (письма Минфина от 27.07.2018 № 03-11-11/52999, от 11.08.2022 № 03-11-11/78069).
Если одаряемая зарегистрировалась в квартире и использует ее для проживания, то проблем с доначислением налога не будет. Обратная ситуация возникнет, когда подарена коммерческая недвижимость, которую ИП начнет сдавать в аренду или использовать в производстве.
Источник: ru.freepik.com
На что обратить внимание при планировании сделки дарения недвижимости
Нельзя подарить жилой дом без земельного участка, на котором он расположен, если такой земельный участок принадлежит вам на праве собственности.
Если в ЕГРН на квартире есть аресты или запрещения, то в сделке откажут.
Нотариус не проведет сделку, если даритель является банкротом.
Квартира обременена ипотекой: подарить такую недвижимость можно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором.
Если у супругов квартира находится в совместной собственности, оформленная на одного из них, то в состав наследства будет включена только половина квартиры умершего супруга, а остальная часть сохраняется за пережившим супругом. В любое время супруг по своему усмотрению может завещать имущество, определить доли в наследстве, а также лишить наследства, за исключением обязательной доли в наследстве.
Если отчуждаемая квартира приобретена в браке, и является совместно нажитой собственностью, то переоформить ее на дочь без согласия сособственника нельзя. Для дарения потребуется нотариально удостоверенное согласие супруги. Либо дарению будет предшествовать раздел квартиры, и каждый из родителей самостоятельно примет решение, дарить ли дочке свою 1/2 долю.
Когда оформление дарственной может оказаться невыгодно
Планируется быстрая перепродажа квартиры третьим лицам.
Дом, в котором находится квартира, уже признан аварийным, и подлежит сносу или реконструкции. Согласно части 8.2 статьи 32 ЖК РФ новые собственники имеют право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение. На наследников норма не распространяется.
Расходы на коммунальные услуги, налог на недвижимость, квитанции управляющей компании должен оплачивать собственник. Если даритель пользовался льготами, например, как пенсионер или сельский учитель, у нового собственника их могут отменить.
Не стоит переоформлять квартиру, если у собственника финансовые проблемы, он боится кредиторов. По закону, единственное жилье не подлежит реализации, но роскошные квартиры могут быть проданы на торгах. Безвозмездные сделки, особенно между родственниками, проще всего оспорить на основании пункта 2 статьи 61.2 закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьи 10 ГК РФ, по заявлению кредиторов или арбитражного управляющего. После возврата имущества в конкурсную массу, добровольное переоформление квартиры может быть расценено как отказ от единственного жилья и злонамеренные действия должника, способствовавшие наступлению банкротства.
В договоре можно отдельно предусмотреть условие об отмене дарения в случае, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). То есть в случае смерти дочки, квартира вернется отцу, а не будет поделена между наследниками (мама, папа, муж, дети) в равных долях как часть наследства.
Выбор между дарственной и завещанием зависит от многих факторов. Заключать договор дарения нужно только с теми людьми, которым вы безусловно доверяете. Если отношения в семье портятся, либо родитель хочет быть уверенным, что не останется брошенным и без жилья в будущем, имеет смысл подумать над альтернативными вариантами, такими как пожизненное содержание с иждивением.
