Разбираемся, как распознать аферу еще до того, как вы переведете деньги или передадите ключи, а также делимся пошаговыми инструкциями, как безопасно сдать и снять квартиру.
Аренда квартиры — это не только выбор района и метража, но и тест на бдительность. Ловкие мошенники придумывают десятки способов обмануть как арендаторов, так и собственников, а в споре, «кто уязвимее», выигрывает лишь тот, кто лучше подготовился. Разбираемся, как распознать аферу еще до того, как вы переведете деньги или передадите ключи, а также делимся пошаговыми инструкциями, как безопасно сдать и снять квартиру.
Шаг 1. Проверьте собственника и квартиру.
Перед подписанием договора аренды запросите у собственника жилья правоустанавливающие документы. Это может быть договор долевого участия (ДДУ), а также договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и другие. Хотя такой документ не обязателен для сдачи жилья, он позволит убедиться в добросовестности арендодателя.
Нелишним будет запросить у наймодателя выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости. Убедитесь, имеет ли человек, предлагающий вам арендовать квартиру, на это право. Заодно узнаете, нет ли на квартире каких-либо обременений, препятствующих заключению договора найма.
Важно! Выписка из ЕГРН может быть получена вами и самостоятельно в ППК «Роскадастр» или МФЦ. Но эта услуга платная. Следует учесть, что сведения о правообладателе объекта недвижимости отражаются в такой выписке только при наличии в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных правообладателя третьим лицам.
На всякий случай проверьте паспорт собственника, сдающего квартиру, в реестре недействительных паспортов через портал «Госуслуги». Если договор аренды будет подписывать не собственник, то это требует еще более тщательной проверки всех документов, а их список увеличится в разы.
Важно! Если квартира находится в долевой собственности, то сдать ее внаем можно только при наличии согласия других сособственников квартиры. Информация о количестве собственников содержится в выписке ЕГРН.
Не лишним будет проверить документы по внесению платы за коммунальные услуги. Есть риск, что собственник захочет приписать имеющиеся долги вам.
Шаг 2. Согласуйте условия договора найма и подпишите договор.
В договоре необходимо указать:
К договору часто прилагают акт приема-передачи, в котором, как правило, отражается состояние жилого помещения на момент передачи, список передаваемого имущества, показания счетчиков воды и света, перечень выявленных недостатков. Не лишним будет сделать фото и видео состояния квартиры до того, как вы туда заедете. Их можно прикрепить к акту приема-передачи недвижимости.
Шаг 3. Обратитесь в Росреестр.
Это необходимо, если квартира сдается на срок более года. В этом случае возникшее обременение подлежит государственной регистрации не позднее, чем через месяц со дня заключения договора.
Важно! Не переводите оплату до осмотра квартиры в реальности, советует специалист по недвижимости Марина Бондаренко. Каждый месяц фиксируйте факт оплаты собственнику (онлайн через банк или заведите отдельную тетрадь). В назначении перевода можно так и писать: оплата аренды квартиры. Это нужно, чтобы через полгода собственник не предъявил претензию, что вы живете в квартире и ничего не оплачивали все это время. И суд будет на его стороне, потому что доказательств вашей оплаты собственнику у вас нет.
Шаг 1. Посмотрите личные документы арендатора.
Наличие исполнительных производств можно посмотреть на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Также можно запросить у нанимателя отчет о кредитной истории (кредитный отчет).
Шаг 3. Посмотрите профили в социальных сетях.
Иногда это помогает выявить сомнительные моменты (например, агрессивные комментарии, оскорбления, странные увлечения).
Шаг 4. Встреча и личное общение.
При встрече оцените адекватность, аккуратность и поведение человека. Внимательно слушайте ответы, обращая внимание не только на слова, но и на манеру общения. Спросите о цели аренды (работа, семья, учеба), сроке проживания. Уточните, кто именно будет жить в квартире.
Шаг 5. Звонок предыдущему арендодателю.
Попробуйте узнать контакты предыдущего хозяина, если человек снимал жилье раньше, и уточните: платил ли он вовремя? были ли конфликты? в каком состоянии человек оставил квартиру?
Шаг 6. Договор и предоплата.
Заключите письменный договор, в котором укажите:
Важно! Предоплата в виде залога и платы за первый месяц проживания поможет отсечь мошенников.
Также среди «красных флажков» недостоверных объявлений могут быть:
Аренда квартиры — это не только выбор района и метража, но и тест на бдительность. Ловкие мошенники придумывают десятки способов обмануть как арендаторов, так и собственников, а в споре, «кто уязвимее», выигрывает лишь тот, кто лучше подготовился. Разбираемся, как распознать аферу еще до того, как вы переведете деньги или передадите ключи, а также делимся пошаговыми инструкциями, как безопасно сдать и снять квартиру.
Популярные схемы мошенничества у арендаторов и собственников квартир
Человек, желающий снять квартиру, чаще сталкивается с недобросовестными арендодателями, чем собственник жилья — с нерадивыми жильцами, отмечает риелтор Регина Петухова. Вот популярные схемы мошенничества:- Фейковые объявления с заманчивой ценой или слишком красивыми фото. Мошенник размещает квартиру по очень низкой цене, просит перевести залог или оплату «для подтверждения брони» на карту — и исчезает. Поэтому всегда перед съемом жилья необходимо проверить рыночную цену аренды в этом районе.
- «Дублеры» реальных квартир. Злоумышленники копируют реальные объявления и предлагают арендовать чужую недвижимость, а иногда даже показывают ключи. Совет: проверьте данные собственника через ЕГРН и попросите подтверждающие документы.
- Аренда без договора или с липовыми бумагами. Обязательно заключайте официальный договор аренды и сверяйте паспорт собственника с данными в документах.
- Услуги «агентств» по подбору. Такие организации берут предоплату, по факту вам показывают пару-тройку вариантов (объясняя, что якобы такие условия подбора), которые заведомо не подходят под ваш запрос. Как итог — вы остаетесь без денег и квартиры.
- «Заселенцы»: под предлогом, что сейчас с собой нет денег и они всего лишь перевезут вещи на хранение, люди заселяются в вашу квартиру, а затем много месяцев будут кормить вас обещаниями, что вот-вот заплатят. Выселять людей обычно некомфортно, и мошенники этим пользуются. Поэтому ключи и подписанные документы — только в обмен на деньги.
- Подделка паспортных данных и копий документов. Такие арендаторы снимают квартиру, чтобы потом ее сдать в субаренду (а может даже и продать) и получить деньги. Собственник сдает квартиру, к примеру, семейной паре — в действительности это тандем подельников, которые быстро готовят фальшивые документы на квартиру и выдают себя за ее владельцев. В этом качестве они либо сдают квартиру посуточно, обогащаясь таким образом, либо находят клиента, который платит им сразу за год проживания. Бывает и так, что сдают жилплощадь нескольким клиентам. Когда афера вскрывается, подельников, как правило, уже не найти. Здесь помогут проверка личности арендатора через «Госуслуги» и запрос реквизитов с подтверждением работы.
Как проверить собственника квартиры перед арендой
Беспокойство при аренде жилья испытывает как владелец жилья, так и арендатор. Причем и у того, и у другого есть поводы для переживаний, так как арендная сфера — в числе наиболее рискованных, отмечает заместитель руководителя по судебной работе «Правокард» Диана Ошнокова.Шаг 1. Проверьте собственника и квартиру.
Перед подписанием договора аренды запросите у собственника жилья правоустанавливающие документы. Это может быть договор долевого участия (ДДУ), а также договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и другие. Хотя такой документ не обязателен для сдачи жилья, он позволит убедиться в добросовестности арендодателя.
Нелишним будет запросить у наймодателя выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости. Убедитесь, имеет ли человек, предлагающий вам арендовать квартиру, на это право. Заодно узнаете, нет ли на квартире каких-либо обременений, препятствующих заключению договора найма.
Важно! Выписка из ЕГРН может быть получена вами и самостоятельно в ППК «Роскадастр» или МФЦ. Но эта услуга платная. Следует учесть, что сведения о правообладателе объекта недвижимости отражаются в такой выписке только при наличии в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных правообладателя третьим лицам.
На всякий случай проверьте паспорт собственника, сдающего квартиру, в реестре недействительных паспортов через портал «Госуслуги». Если договор аренды будет подписывать не собственник, то это требует еще более тщательной проверки всех документов, а их список увеличится в разы.
Важно! Если квартира находится в долевой собственности, то сдать ее внаем можно только при наличии согласия других сособственников квартиры. Информация о количестве собственников содержится в выписке ЕГРН.
Не лишним будет проверить документы по внесению платы за коммунальные услуги. Есть риск, что собственник захочет приписать имеющиеся долги вам.
Шаг 2. Согласуйте условия договора найма и подпишите договор.
В договоре необходимо указать:
- данные на квартиру или комнату: адрес, площадь, кадастровый номер (при отсутствии этих сведений договор считается незаключенным);
- размер платы за квартиру, порядок и сроки ее внесения;
- входят ли коммунальные платежи в оплату;
- срок найма.
К договору часто прилагают акт приема-передачи, в котором, как правило, отражается состояние жилого помещения на момент передачи, список передаваемого имущества, показания счетчиков воды и света, перечень выявленных недостатков. Не лишним будет сделать фото и видео состояния квартиры до того, как вы туда заедете. Их можно прикрепить к акту приема-передачи недвижимости.
Шаг 3. Обратитесь в Росреестр.
Это необходимо, если квартира сдается на срок более года. В этом случае возникшее обременение подлежит государственной регистрации не позднее, чем через месяц со дня заключения договора.
Важно! Не переводите оплату до осмотра квартиры в реальности, советует специалист по недвижимости Марина Бондаренко. Каждый месяц фиксируйте факт оплаты собственнику (онлайн через банк или заведите отдельную тетрадь). В назначении перевода можно так и писать: оплата аренды квартиры. Это нужно, чтобы через полгода собственник не предъявил претензию, что вы живете в квартире и ничего не оплачивали все это время. И суд будет на его стороне, потому что доказательств вашей оплаты собственнику у вас нет.
Как проверить арендатора при сдаче своей квартиры
Сдача квартиры в аренду — всегда риск, так как приходится доверить свое жилье незнакомому человеку, которого, казалось бы, проверить невозможно. Тем не менее обезопасить себя владелец квартиры может, и вот что необходимо для этого сделать.Шаг 1. Посмотрите личные документы арендатора.
- В паспорте сверьте Ф. И. О., прописку и фотографию. Проверить паспорт в реестре недействительных паспортов можно через портал «Госуслуги».
- Попросите предоставить справку о доходах (2-НДФЛ или выписку из банка, если человек работает неофициально) и контакты работодателя (можно позвонить и уточнить, действительно ли человек там работает).
Наличие исполнительных производств можно посмотреть на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Также можно запросить у нанимателя отчет о кредитной истории (кредитный отчет).
Шаг 3. Посмотрите профили в социальных сетях.
Иногда это помогает выявить сомнительные моменты (например, агрессивные комментарии, оскорбления, странные увлечения).
Шаг 4. Встреча и личное общение.
При встрече оцените адекватность, аккуратность и поведение человека. Внимательно слушайте ответы, обращая внимание не только на слова, но и на манеру общения. Спросите о цели аренды (работа, семья, учеба), сроке проживания. Уточните, кто именно будет жить в квартире.
Шаг 5. Звонок предыдущему арендодателю.
Попробуйте узнать контакты предыдущего хозяина, если человек снимал жилье раньше, и уточните: платил ли он вовремя? были ли конфликты? в каком состоянии человек оставил квартиру?
Шаг 6. Договор и предоплата.
Заключите письменный договор, в котором укажите:
- данные, позволяющие идентифицировать квартиру (комнату): адрес, площадь, кадастровый номер;
- размер платы за квартиру (комнату), порядок и сроки ее внесения;
- входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру (комнату);
- срок найма;
- условие об обеспечительном платеже, который вносится нанимателем в целях обеспечения исполнения им обязательств по договору, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора;
- условие об обеспечении наймодателю свободного доступа в жилое помещение для проверки его надлежащего использования нанимателем и периодичность такого контроля.
Важно! Предоплата в виде залога и платы за первый месяц проживания поможет отсечь мошенников.
Как вычислить фейковые объявления о сдаче квартиры
Главным признаком фейкового объявления будет слишком привлекательная цена: если ставка за аренду намного ниже рыночной — это первый сигнал к тому, чтобы насторожиться, обращает внимание руководитель отдела маркетинга сервиса «ПИК-Аренда» Татьяна Синицына. Для того чтобы понять, рыночная ли стоимость у желаемой квартиры, узнайте цены аналогичных квартир в этом районе. Это можно сделать с помощью популярных агрегаторов объявлений о продаже или аренде недвижимости: «Циан», «Домклик», «Яндекс Недвижимость» и «Авито».Также среди «красных флажков» недостоверных объявлений могут быть:
- Слишком красивые фотографии и отсутствие конкретики: мошенники часто используют фото чужих квартир из интернета. Будущих жильцов подкупают простор, роскошный ремонт, дорогая мебель. Обычно в таком объявлении нет подробной информации о квартире, районе, инфраструктуре. Порой нет даже точного адреса. Цель мошенника — зацепить внимание, детали ему не важны. Проверить подлинность таких объявлений легко: задайте поиск по картинке из объявления, чтобы узнать, не используется ли она в других объявлениях или на сайтах недвижимости, а также проверьте адрес квартиры в «Яндекс.Картах».
- Требование предоплаты без просмотра квартиры: если агенты просят внести предоплату (залог) до того, как вы увидели квартиру и заключили договор, — это стопроцентное мошенничество.
- Спешка и давление: арендодатель торопит с принятием решения, давит, утверждая, что «квартира нарасхват». Это психологический прием, чтобы не дать времени на раздумья и проверку.
- Странные схемы общения: арендодатель отказывается от личной встречи, предлагает общаться только по переписке или через мессенджеры, находится «в командировке» или «за границей».
- Отсутствие документов или отказ их показать: за отказом арендодателя предъявить документы на квартиру или паспорт может стоять серьезная афера с подделкой прав собственности, нелегальной покупкой жилья и так далее.
