Статья Как перевести жилое помещение в нежилое: пошаговая инструкция и список документов

[BOOX]

Разбираем, как законно сделать из квартиры коммерческое помещение.

В районах, где много старых жилых домов, часто не хватает коммерческих площадей. В таких ситуациях владельцы квартир на первых этажах могут попробовать перевести жилье в нежилой фонд и сдавать под магазин или салон красоты. Разберем, насколько это сложно.

Зачем менять статус помещения

• Квартира в этом районе или доме не пользуется спросом у арендаторов (первый этаж, окна на улицу, нет балкона).
• Хочется получать больше прибыли (коммерческий объект можно продать или сдать дороже, и арендаторы меняются гораздо реже).
• Жилье устарело настолько, что косметический ремонт не поможет.

Важно! Если вы собираетесь переводить недвижимость в нежилой статус, то будут последствия. Налоги и тарифы на коммунальные услуги выше, к помещению предъявляются дополнительные требования по безопасности, противопожарным нормам.

Какие помещения можно перевести в нежилые в 2025 году​

Перевод в нежилой фонд регулируется статьей 23 ЖК РФ. Реализовать задуманное собственник сможет, если одновременно выполняются все условия из списка:

• помещение находится в собственности заявителя, нет обременений (залога, ареста, аренды);
• есть отдельный выход на улицу;
• помещение на первом этаже (исключение: все помещения ниже уже нежилые);
• нет зарегистрированных жильцов в квартире;
• дом не аварийный.

Какое помещение не получится перевести в нежилой фонд (или потребуются сложные процедуры), даже если оно соответствует общим правилам:

• помещение в доле или отдельную комнату (например, часть коммуналки);
• помещение, которое находится в объекте культурного наследия.

Какие квартиры можно и нельзя перевести в нежилой фонд

Требование	Как можно	Как нельзя
Отдельный вход	Вход расположен на фасаде дома или на огороженной территории, попасть можно с улицы через отдельную дверь, по кнопке домофона	Вход находится внутри жилого подъезда, рядом с квартирами или через общий тамбур
Этажность	Квартира на первом этаже либо выше, но под ней уже нежилое помещение (офис, магазин, салон)	Квартира находится над жилыми помещениями, под ней живут соседи
Статус помещения	Квартира или дом без зарегистрированных жильцов	Комната в коммуналке, часть жилого дома
Инженерные сети и безопасность	Помещение подключено к водоснабжению, отоплению, электрике, соблюдены пожарные и санитарные нормы	Нет инженерных коммуникаций, не обеспечена вентиляция, нарушены требования пожарной безопасности

Важно! Если ваше жилье находится в многоквартирном доме, то вам нужно письменное согласие соседей, жилье которых примыкает к вашему объекту, и 2/3 согласных от общего количества жильцов, проживающих в доме.

С чего начать: предпроектная оценка​

Этот этап включает юридическую и техническую возможность перевода недвижимости и примерный расчет, сколько это будет стоить. Удобнее взять потребительский кредит на эти цели.

Для юридической оценки нужны расширенная выписка из ЕГРН, технический паспорт на квартиру, чтобы посмотреть, какие были перепланировки в квартире и законны ли они.

Для технической оценки понадобится технический паспорт из БТИ или поэтажный кадастровый план. Также выясняем, не занесен ли дом в реестр культурного наследия, в список домов аварийного жилья или в план по реновации.
В зависимости от площади квартиры и коммуникаций представьте, под какие цели подойдет будущее коммерческое помещение: офис, пункт выдачи заказов, продуктовый магазин, салон красоты.

На этом этапе можно пригласить инженера, который оценит возможность обустройства отдельного входа, предложит варианты подключения к инженерным сетям, проконсультирует, какие именно нормы по СНиПам и пожарной безопасности нужно соблюсти для обустройства офиса, салона или магазина. Инженер подготовит проект переустройства.

Важно! Если вы планируете делать отдельный вход, закладывать оконный проем, устанавливать козырек и ступени, проводить еще какие-то изменения со стороны фасада, то потребуется согласие жителей и местной администрации. Прежде чем начинать проектировать эти работы, сделайте эскиз и получите прогноз о возможности согласования в городском комитете по градостроительству и архитектуре (в Москве этими вопросами занимается Мосжилинспекция).

Итог:
— собрали первичный пакет документов на квартиру;
— исследовали возможность согласия жителей дома (получили письменные соглашения от ближайших соседей);
— получили положительный прогноз от строительного инженера и чиновников;
— сделали проект переустройства или перепланировки помещения.

Согласие жильцов и городской администрации​

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое нужно решение общего собрания собственников многоквартирного дома о согласии на перевод. Но только если требуется переустройство (например, отдельный вход, проемы в несущих стенах) или изменения касаются общедомового имущества (лестничная клетка, часть двора, фасад, стена).

Важно! Собрание и голосование жильцов не нужно, если у жилого помещения уже есть отдельный вход и другого переустройства не требуется. Также собрание не нужно, если у дома один собственник (например, дом муниципальный, квартиры не приватизированы, нужно согласие одного собственника — администрации города).

Голосование можно провести в системе ГИС ЖКХ, или управляющая компания поможет организовать очное голосование. Формулировка вопроса для сбора голосов должна быть однозначной, чтобы администрация приняла протокол собрания: нужно прописать, что речь идет о переводе из жилого фонда в нежилой, и указать точный адрес.

Корректно	Некорректно
Согласны ли вы на перевод жилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Ленина, д. 6, кв. 4 (на первом этаже многоквартирного дома), в нежилой фонд в соответствии со статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации?	Согласны ли вы на использование жилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Ленина, д. 6, кв. 4, под офис (магазин, салон красоты)?

После того как получен протокол собрания жильцов, где зафиксировано, что 2/3 собственников не возражают, то можно подать заявление в администрацию.
В Москве заявление подается через Мосжилинспекцию.
В других регионах можно подать заявление через «Госуслуги». Для этого через поиск найдите услугу «Принятие решения о переводе жилых помещений в нежилые и обратно».

Список документов:

• паспортные данные собственника;
• фото или сканы согласия каждого собственника всех квартир, примыкающих к переводимому помещению;
• фото или скан протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
• фото или скан технического паспорта помещения;
• сведения о наличии прав иных лиц на помещение (если есть);
• фото или скан проекта или проектной документации переустройства или перепланировки помещения;
• сведения о периоде и режиме ремонтно-строительных работ.

Если вы подаете заявление через «Госуслуги», то через 13 рабочих дней получите ответ.
Итог:
— получили уведомление о переводе помещения.

Проектирование и строительные работы​

Уведомление о переводе помещения — это основание для проведения переустройства и перепланировки помещения (ч. 8 ст. 23 ЖК РФ). Дополнительного разрешения для начала строительных работ не требуется.
После того как строительная компания выполнит по проекту работы, вам нужно оформить технический план и технический паспорт.

Технический план (техплан) — это электронный кадастровый документ, который используется для внесения изменений в ЕГРН. Он отражает новую конфигурацию, площадь и назначение помещения после перепланировки. Его можно заказать дополнительно у той же строительной компании (если она выполняет такие работы и состоит в строительной СРО).

Технический паспорт — это документ, который выдает БТИ. Он содержит описание помещения: планировка, площадь, материал стен, этажность.

Получение документов​

Когда технические паспорт и план будут на руках, вы должны уведомить администрацию об окончании работ. Это можно сделать также через «Госуслуги». Вам потребуется уплатить пошлину за регистрацию права собственности — 2000 рублей. Платить можно на «Госуслугах».
После получения документов в градостроительном комитете соберут приемочную комиссию, проверят документы и в течение 30 дней оформят акт. Вместе с ним все документы передадут в Росреестр для внесения изменений.

Как проверить, что данные внесены

Через 30–45 дней после отправки уведомления с пакетом документов закажите выписку из ЕГРН через «Госуслуги» или в МФЦ. Если в графе «Назначение» стоит новый статус «нежилое помещение», то перевод завершен официально.
Итог:
— обновление в выписке ЕГРН.

Перевод жилого помещения в нежилое: главное​

• Решение по переводу жилого помещения в нежилое принимает администрация города (например, Мосжилинспекция или комитеты по градостроительству и архитектуре). Если вам предстоит значительное переустройство, лучше заранее записаться на консультацию с простым эскизом, чтобы оценить свои шансы.
• Общее собрание жильцов обязательно, если квартира находится в многоквартирном доме и затрагивается общее имущество (фасад, несущие стены, лестницы). Решение принимается не менее чем 2/3 голосов.
• Обязательно нужно письменное согласие всех соседей, чьи квартиры находятся над, под или имеют общую стену с вашим помещением.
• Заявление проще всего подать через «Госуслуги» (кроме Москвы и Московской области): сначала заявление о переводе, потом уведомление об окончании работ. После этого приемная комиссия оформит акт и направит документы для изменения статуса помещения в Росреестр.

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация