Какой налог платить с продажи земельного участка в 2026 году и когда налога не будет

[Собака]

Доход от продажи физлицом недвижимости (в том числе, земельного участка) облагается НДФЛ. Но иногда налога может не быть.

Сколько нужно владеть земельным участком, чтобы не платить налог при продаже в 2026 году​

Земельный участок, которым вы владели в течение минимального предельного срока владения или больше можно продать без налога.
Какой срок владения считается минимальным?
В общем случае это 5 лет. Но есть и другие случаи, когда минимальный срок владения меньше.
Минимальный срок владения составляет 3 года при продаже земельных участков, которые были получены:

• по наследству (неважно, от кого);
• по дарению от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• по договору ренты.

Назначение земли при этом значения не имеет.
Минимальный срок владения – нулевой, если это земельный участок, на котором стоит жилой дом и землю вместе с домом продает семья с двумя и более детьми.
При этом должны соблюдаться условия для этой льготы (покупка нового жилья лучше прежнего и отсутствие другого жилья лучше нового).

Таким образом, минимальный срок владения земельным участком может быть:

• 3 года (наследство, дарение, приватизация, рента);
• 0 (семьи с детьми при улучшении жилищных условий);
• 5 лет (в остальных случаях).

Как считать срок владения земельным участком​

В общем случае срок владения считают от даты регистрации права собственности в Росреестре.
Но есть некоторые нюансы, которые связаны с размежеванием.
Раньше при разделении или объединении земельных участков срок владения новыми разделенными или объединенными участками начинал идти заново. И если владеть участком много лет, но перед продажей разделить его, то приходилось платить НДФЛ, потому что прежний срок владения обнулялся.
С 2025 года эта норма изменилась. Теперь при разделении и объединении срок владения считают особым образом для таких участков:

• для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
• для ЛПХ (ведения личного подсобного хозяйства);
• для размещения гаражей для собственных нужд;
• для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд.

Как считать срок владения при разделении земельных участков​

Если участок № 1 делят на два участка – № 2 и № 3, то срок владения для каждого из этих новых участков (№ 2 и № 3) начинает идти от той же дату, от которой шел срок владения участком № 1.
Отметим, что при разделении участков новое правило работает, если образуется не более двух новых земельных участков.
Если один участок разделили на три, то это правило не применяется и для всех трех новых участков срок владения начнет идти от даты разделения. И если продать эти участки ранее чем через 5 лет, то придется платить НДФЛ.

Как считать срок владения при объединении земельных участков​

Если участки № 1 и № 2 объединили в один участок № 3, то срок владения для этого нового участка № 3 идет от наиболее поздней даты, с которой шел срок владения одним из старых участков (или № 1 или № 2).
Если участок № 2 приобретен позже, чем участок № 1, то ориентируется на срок владения участком № 2.

Как считать срок владения при изъятии земельных участков​

В минимальный предельный срок владения земельным участком, образованным в результате раздела исходного земельного участка в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд, включают срок владения исходным участком.
Если у вас был участок № 1, но часть этого участка у вас изъяли для госнужд, то для оставшейся части, которая теперь стала участком № 2 срок владения будет идти от той же даты, что и для бывшего участка № 1.

Доход от продажи земельного участка​

Для целей налога доход от продажи участка – это не всегда та сумма, которую вам заплатил покупатель.
Значение имеет кадастровая стоимость участка. Для целей НДФЛ доход не может быть меньше 70% кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость учитывается на начало года.
Если вы продали участок дешевле, для налога доход будет приниматься равным 0,7 кадастровой стоимости.
Пример
Кадастровая стоимость участка – 5 000 000 руб., но владелец продал его за 3 000 000 руб.
5 000 000 х 0,7 = 3 500 000 руб. Это больше, чем цена продажи.
Значит для налогообложения будет учитываться доход 3 500 000 руб., хотя фактически человек по этой сделке получил меньше.
Вместе с тем в некоторых регионах понижающий коэффициент 0,7 при продаже недвижимости повышен до 1. Там доход для целей НДФЛ не может быть ниже 100% кадастровой стоимости. Например, такое правило действует в Санкт-Петербурге.

Какой вычет при продаже земельного участка​

Для налогообложения доход от продажи земельного участка можно уменьшить на имущественный вычет в размере 1 млн рублей.
Этот вычет в размере 1 млн можно применить только 1 раз в год при продаже такой недвижимости как дом, квартира, земельный участок.
Если вы продали два земельных участка или земельный участок и жилой дом, то вычет на все эти объекты будет 1 млн рублей.
Если вы продали только участок и доход от его продажи не превышает 1 млн рублей, то налогооблагаемого дохода не возникает. В этом случае вам не надо сдавать декларацию 3-НДФЛ, чтобы отчитаться о доходе.

Учет расходов при продаже земельного участка​

В то же время вместо этого вычета в 1 млн можно уменьшить доход на расходы, связанные с покупкой данного участка.
Если вы купили участок за 3 млн рублей, а продали его за 5 млн рублей, то облагаться налогом будет сумма в размере 2 млн рублей.
Если участок получен по наследству или подарен близким родственником, то доход можно уменьшить на расходы дарителя или наследодателя.
Пример
В 2024 году сыну в наследство от отца достался земельный участок, который ранее отец покупал за 4 млн рублей.
В 2026 году сын продал этот участок за 5 млн рублей.
Налогом будет облагаться сумма в 1 млн рублей (разница между доходами сына и расходами покойного отца).
Если участок был подарен чужим человеком, то за это дарение нужно платить НДФЛ (доход = кадастровая стоимость участка).
Потом при продаже такого участка можно включить в расходы ту стоимость, с которой вы уплатили налог.
Если участок был разделен на два, один из которых продан, то доход от его продажи можно уменьшить на часть стоимости исходного участка. Высчитать ее надо в пропорции по площади. Такое разъяснение дал Минфин в письме от 03.02.2025 № 03-04-05/9326.
Пример
Бобров купил участок № 1 30 соток за 4 млн рублей, разделил его поровну на участки № 2 и № 3 (по 15 соток), а потом продал участок № 2 за 3 млн рублей.
Минимальный срок владения не прошел, поэтому придется платить налог.
Доход от продажи участка № 2 можно уменьшить на часть покупной стоимости участка № 1.
Расходы = 15 / 30 х 4 000 000 = 2 000 000 руб.
Налоговая база для НДФЛ = 3 000 000 – 2 000 000 = 1 000 000 руб.

Ставка НДФЛ при продаже земельного участка​

Ставка НДФЛ при продаже земельных участков зависит от размера дохода.
Для налоговых резидентов РФ ставка НДФЛ такая:

• 13% для дохода до 2,4 млн рублей;
• 15% для дохода свыше 2,4 млн рублей.

Доход в данном случае – это налогооблагаемая база, то есть доходы за минусом вычета (расхода).
Пример
Соколов в 2026 году за 5 000 000 руб. продал земельный участок, который он покупал в 2024 году за 2 000 000 руб. Кадастровая стоимость участка – 5 200 000 руб.
5 200 000 х 0,7 = 3 640 000 руб. Это меньше, чем цена продажи, поэтому за доход принимаем 5 000 000 руб.
База для НДФЛ = 5 000 000 – 2 000 000 = 3 000 000 руб.
Так как доход выше 2,4 млн руб., НДФЛ будет по ставкам 13% и 15%.
НДФЛ = (2 400 000 х 13% + 600 000 х 15%) = 402 000 руб.

Как отчитываться и когда платить налог​

Если вы продали земельный участок, по которому еще не вышел минимальный срок владения, то необходимо задекларировать этот доход по форме 3-НДФЛ.
Сдавать декларацию не придется, если доход от продажи не превышает 1 млн рублей.
Если же доход выше 1 млн рублей, но он полностью перекрывается расходом, то налога не будет, но сдать декларацию надо, чтобы заявить там вычет в размере расходов.
Срок сдачи декларации за 2026 год – до 30.04.2027.
Уплатить налог по этой декларации надо до 15.07.2027.

Продажа земли в 2026 году: что учесть​

Основные параметры налогообложения при продаже земельных участков:

• Минимальный срок владения – 3 года (наследство, дарение, приватизация, рента) или 5 лет или 0 (для семей с детьми при соблюдении условий).
• Если продать после истечения этого срока, то налога не будет при любом размере дохода и сдавать 3-НДФЛ не надо.
• Если продать до истечения минимального срока, но дешевле 1 млн рублей, то налога не будет и сдавать 3-НДФЛ не надо.
• Если продать до истечения минимального срока, и дороже 1 млн рублей, то можно применить либо вычет в 1 млн руб., либо фактические расходы на покупку. С разницы будет налог.
• Если доход (за минусом расхода) будет выше 2,4 млн руб., то с превышения ставка НДФЛ будет 15%.

Источник