В 2026 году рынок недвижимости перестаёт быть историей «купил — подождал — заработал».
Эксперты сходятся во мнении: цены будут расти неравномерно, доходность станет умеренной, а ошибки в выборе объекта — особенно дорогими. На первый план выходят локация, формат и финансовая модель, а не красивые рендеры и низкий входной чек. Мы собрали прогнозы девелоперов, аналитиков и представителей рынка, чтобы понять, куда действительно стоит инвестировать в 2026 году — и где риски перевешивают потенциальную прибыль.
Что будет с ценами на недвижимость в 2026 году
Как прогнозируют эксперты, в целом по стране в 2026 году цены на недвижимость будут расти неравномерно. Рост предсказывают в мегаполисах и агломерациях, крупных центрах, а также новых инфраструктурных зонах — иными словами, там, где предложение ограничено и есть активный спрос.На рынке новостроек, в краткосрочной перспективе значительных колебаний цен не ожидается. А на вторичном рынке сейчас наблюдается стагнация: изменения стоимости квадратного метра укладываются в пределы одного процента. Эксперты отмечают, что с большой долей вероятности тренд сохранится и в 2026 году. А вот на высокобюджетное жильё цены к концу 2026 года вырастут на 18–24%, опережая инфляцию.
Факторы, разгоняющие цены на недвижимость:
- рост себестоимости строительства
- снижение объёмов ввода
- устойчивый спрос в городах-миллионниках
- высокая ключевая ставка
- постепенное снижение доступности ипотеки
- увеличение сроков экспозиции объектов
Тренды 2026 года: какая недвижимость будет востребована
В 2026 году рынок инвестирования в жильё будет развиваться в условиях более жёсткой ипотечной политики, сокращения доступных кредитов для замедления инфляции и роста требований покупателей к качеству проектов. Востребованными для инвестиций останутся компактные однокомнатные квартиры и евродвушки — из-за оптимального соотношения бюджета входа, ликвидности и стабильного спроса на аренду.В 2026 году наибольший интерес у инвесторов будут вызывать евродвушки и компактные двухкомнатные квартиры площадью 40–55 кв. м. Этот формат универсален: он востребован в аренде и обладает высокой ликвидностью при перепродаже. Студии сохраняют привлекательность лишь в удачных локациях у метро, деловых и образовательных кластеров, тогда как в районах массовой застройки риски переизбытка предложения усиливаются.
Кроме того, в 2026 году будет укрепляться и становиться более привлекательным сегмент классических двухкомнатных и трёхкомнатных квартир, которые сегодня остаются недооценёнными.
Трёхкомнатные и многокомнатные квартиры востребованы у определённой аудитории. Среди потенциальных арендаторов и покупателей этого формата — большие семьи с детьми, представители творческих профессий, которым требуется больше площади и отдельных комнат для работы из дома и отдыха, а также люди, которые просто ценят простор и удобство. Правда, многокомнатные квартиры с большим метражом могут окупаться более 15 лет.
В тренде 2026 года останется недвижимость комфорт-плюс- и бизнес-класса. Эксперты считают эти сегменты наиболее стабильными в условиях нестабильной экономической ситуации.
Бизнес-класс особенно привлекателен для инвестиций, поскольку люди всегда стремятся к «левелапу» — то есть к качественному повышению уровня жизни. Квартиры этого класса в хорошей локации растут в цене от стадии котлована до ввода примерно на 70–110%, а ставка аренды в таких домах превышает показатели окружающей застройки на 30–40%.
Высокобюджетный сегмент мало влияют изменения рынка ипотеки, поэтому такие проекты не теряют в цене. При расчёте доходности (как от сдачи в аренду, так и от инвестиций в недвижимость для сохранения капитала) таких объектов недвижимости нужно учитывать количество комнат, площадь, вид из окна, а также дополнительные преимущества вроде вложений в ремонт, мебель и технику и в дизайн интерьера.
Рост стоимости аренды, особенно в мегаполисах, по-прежнему не позволяет за счёт платежей окупать покупку в разумные сроки. Окупаемости самых ликвидных квартир превышает 10 лет.
Чек-лист: как выбрать квартиру для инвестиций в 2026 году
Рынок жилья в 2026 году — это уже не история про «хороший дом у метро». Инвестору приходится считать сценарии, оценивать ликвидность и выбирать формат под конкретную стратегию.1. Определите цель инвестиций до выбора квартиры
Перспективность объекта напрямую зависит от стратегии: перепродажа, сохранение капитала или сдача в аренду.Компактные квартиры остаются самым быстрооборачиваемым форматом, но их инвестиционный смысл раскрывается по-разному в каждом сценарии.
2. Делайте ставку на формат, а не метры
Лидером по инвестиционному потенциалу качественные квартиры с двумя изолированными комнатами — «золотую середину» для самой широкой аудитории.На втором месте — просторные студии и однокомнатные квартиры от 35 кв. м и более с возможностью зонирования.
Сегмент двушек остаётся самым недооценённым: он менее волатилен, чем студии, и более ликвиден, чем трёхкомнатные форматы. Это оптимальный выбор для консервативного инвестора с горизонтом 3–5 лет.
3. Смотрите на локацию в горизонте 3–5 лет
Рекомендуется оценивать не только текущее окружение проекта, но и перспективу на ближайшие 3–5 лет.В Москве наиболее востребованными округами остаются ЗАО, СЗАО и ЮАО. Квартиры в центральной части города более ликвидны для перепродажи, тогда как жильё в спальных районах чаще выбирают для аренды.
4. Учитывайте не только транспорт, но и среду
Фокус покупателей смещается от простой транспортной доступности к комплексному развитию территории (КРТ). Быстрее дорожают кварталы с готовой социальной и коммерческой инфраструктурой — школами, клиниками, парками и сервисами — а также районы, где завершаются крупные транспортные проекты.При этом, наличие объектов вредного воздействия — заводов, складов, трасс или ЛЭП — ухудшает потребительские характеристики. Исключение — реорганизуемые промзоны, где КРТ может дать ощутимый рост цен.
5. Выберите модель входа в проект
На рынке по-прежнему работают три базовые стратегии:- Вход на старте продаж — минимальная цена, но максимальные риски, включая задержки сдачи.
- Покупка на стадии котлована — баланс между ценой и предсказуемостью: объект уже в реализации, а цена ниже будущей.
- Покупка готового жилья под аренду — быстрый денежный поток, но меньшая маржа. Квартиры в сданных домах стоят на 30–50% дороже, чем на начальном этапе, и не дают прироста капитала за время стройки.
6. Учитывайте макроэкономику
Доходность недвижимости формируется не только характеристиками объекта, но и общей экономической ситуацией.В базовом сценарии ЦБ предполагает среднюю ключевую ставку 13,0–15,0% в 2026 году, что ограничивает снижение стоимости кредитов. Одновременно рост цен на стройматериалы и сокращение объёмов строительства сужают будущее предложение, а внутренняя миграция поддерживает спрос.
7. Считайте финансовые условия — это новый главный драйвер
Сегодня инвесторов в первую очередь интересует ликвидность, определяемая доступностью входа и гибкостью платежей.Рынок уходит от эпохи «панорамных окон» и whitebox — решающим фактором становятся рассрочки, скидки, субсидированные ставки и гибкий первоначальный взнос.
Финансовые условия формируют новый потребительский стандарт и напрямую влияют на спрос.
8. Оцените региональный потенциал
Интерес к малогабаритному жилью распределяется неравномерно. В Москве и Санкт-Петербурге однокомнатные квартиры остаются ликвидными из-за высокой миграции и стабильного спроса на аренду.В более крупных региональных центрах студии привлекают инвесторов низким порогом входа и быстрой окупаемостью.
Отмечает интерес инвесторов к туристическим регионам, где небольшие квартиры особенно востребованы под краткосрочную аренду.
Наибольший прирост спроса на однокомнатные квартиры зафиксирован в Москве, Кемерове и Санкт-Петербурге, а на студии — в Иванове, Брянске, Липецке и Калининграде.
Доходность и риски в 2026 году: прогнозы экспертов
Инвестиции в жилую недвижимость в 2026 году всё чаще рассматриваются не как инструмент быстрого заработка, а как способ сохранить капитал и получить прогнозируемый денежный поток. Эксперты сходятся в одном: доходность будет умеренной, а ошибки в выборе формата — дорогостоящими.Какая доходность считается реалистичной
Универсальной формулы расчёта доходности не существует: на итоговую цифру влияет класс дома, формат квартиры, количество комнат, уровень отделки и локация.В среднем по региону реальная доходность от сдачи жилья в аренду, по её оценке, составляет около 5% годовых. Это «длинные инвестиции» — не про спекулятивный рост, а про стабильный пассивный доход.
Лучшую окупаемость показывают квартиры небольшой площади — студии и однокомнатные квартиры в проектах класса комфорт-плюс и бизнес с дизайнерской отделкой.
Почему аренда продолжит дорожать
На рынке аренды уже два года подряд фиксируется резкий рост цен. Это связано напрямую с высокой ключевой ставкой и ростом ставок по ипотеке: обслуживать кредит становится существенно дороже, чем снимать жильё.Даже с учётом подорожания аренды арендовать по-прежнему дешевле, чем покупать. Если условия ипотечного кредитования не смягчатся, эксперты ожидают дальнейший рост ставок аренды минимум на 20%.
Какие форматы работают лучше
Студии и маломерные форматы стоит рассматривать как тактические инвестиции — способ быстро войти на рынок с меньшим бюджетом. При этом обращаем внимание на риск переизбытка таких лотов.Более устойчивым продуктом остаются классические однокомнатные квартиры с изолированными помещениями: они востребованы у молодых пар и студентов, а при высоких ипотечных ставках спрос на аренду этого формата сохраняется стабильно высоким.
Апартаменты и гостиничные форматы: высокая доходность, но с нюансами
Наиболее эффективно сегодня окупаются апартаменты и гостиничные номера.Апартаменты — это объект в нежилом фонде, который можно приобрести в собственность для проживания или инвестиций. Гостиничный номер — формат временного размещения с сервисом, который не продаётся в собственность, а сдаётся в краткосрочную аренду.
В регионах с более низкой стоимостью «квадрата» — например, в Рязани, где инвестиционные квартиры оцениваются в 4–7 млн рублей, — доход от аренды может быть выше среднего. При этом компактные номера обеспечивают стабильную загрузку, но из-за высокой цены квадратного метра окупаются медленнее.
Сколько можно заработать в цифрах
Реальная доходность будет зависеть от формата и степени регулирования рынка краткосрочной аренды:- массовый сегмент — 6–9% годовых, максимальную доходность дают студии и евроформаты
- бизнес-класс — 3,5–5% годовых
Ожидается, что в крупных городах арендная доходность стабилизируется на уровне около 6% годовых, тогда как в малых городах при дефиците предложения она может достигать 10–12%.
Ключевые риски 2026 года
Среди основных рисков эксперты называют:- рост себестоимости строительства
- сохранение высокой ключевой ставки
- дефицит рабочей силы в строительной отрасли
В 2026 году рынок может столкнуться с переизбытком студий и малых квартир: на протяжении последних трёх лет именно этот формат активно строился и теперь выходит в продажу. При этом количество домохозяйств в России превышает количество семей, а норматив по обеспеченности квадратными метрами на человека всё ещё не достигнут — это меняет структуру спроса.
Ключевой ошибкой покупку «невыходящего» актива — объектов с изначально ограниченной ликвидностью. Чаще всего это происходит на пике рынка, по завышенной цене и без холодного расчёта доходности.
Особенно рискованный вход в крупные жилые комплексы, где при перепродаже инвестору приходится конкурировать с сотнями идентичных лотов и самим застройщиком. Критичным фактором может стать и политика девелопера, который на финальной стадии строительства распродаёт остатки с существенными скидками, обнуляя инвестиционное преимущество ранних покупателей.
Отдельный риск — типичная логика новичка «возьму подешевле, а дальше разберусь». Начинающие инвесторы часто выбирают проект исключительно по цене и в итоге заходят в низколиквидные объекты. Популярная схема — взять квартиру в рассрочку с небольшим ежемесячным платежом 20–50 тыс. рублей, рассчитывая позже перейти на ипотеку. Проблема в том, что финансовые возможности нередко переоценивают: когда план не сходится, инвестор вынужден расторгать ДДУ — теряя время и эффект от того, что деньги не работали, а иногда ещё и сталкиваясь со штрафами при расторжении.
Многие ориентируются на опыт знакомых, которые покупали 3–5 лет назад, хотя рынок и условия финансирования меняются слишком быстро — поэтому важно оставаться в актуальном информационном поле недвижимости и финансовых инструментов.
Источник
