Сдавать ипотечную квартиру в аренду теперь может обернуться огромной проблемой

[BOOX]

Свежая история из России (февраль 2026) стала вирусной в соцсетях и чатах арендодателей:

Мужчина взял квартиру в ипотеку под льготные 6% (семейная/IT-ипотека), сдал её в аренду, а потом поднял плату на 15–20%. Квартирантка обиделась, пошла в налоговую и написала заявление: «Арендодатель получает доход от аренды и не платит НДФЛ 13%».

Что произошло дальше:

• Налоговая провела проверку → подтвердила факт получения дохода без уплаты налога.
• Передала информацию в банк (по 115-ФЗ и внутренним регламентам кредиторов).
• Банк расценил это как нарушение условий договора: «использование ипотечной квартиры в коммерческих целях без согласования» (в большинстве договоров ипотечных банков сдача в аренду запрещена или требует уведомления и повышения ставки).
• Итог: мужчине дали 14 дней на полное досрочное погашение ипотеки, иначе ставка вырастет до базовой (сейчас это 18–22% + штрафы за нарушение).

Новая схема «мести» от недобросовестных арендаторов:

1. Снимают квартиру дёшево.
2. При попытке поднять цену — пишут в налоговую.
3. Налоговая → банк → ультиматум: или гаси ипотеку полностью, или плати рыночную ставку.

Что говорят юристы и банки (на февраль 2026):

• Большинство ипотечных договоров (Сбер, ВТБ, Альфа, Дом.РФ и др.) прямо запрещают сдачу в аренду без письменного согласия банка.
• Льготные программы (семейная, IT, дальневосточная) имеют ещё более жёсткие ограничения — квартира должна использоваться только для проживания заёмщика или его семьи.
• Если банк узнаёт о сдаче → может потребовать досрочного погашения или перевести на рыночную ставку (разница 12–16% годовых).
• Налоговая теперь активно передаёт такие данные банкам по запросу или в рамках межведомственного обмена.

Как обезопасить себя, если всё-таки сдаёте:

• Уведомить банк и получить письменное согласие (часто дают, но поднимают ставку на 1–3%).
• Платить НДФЛ 13% (или перейти на самозанятость 4–6%).
• Заключать договор аренды и хранить подтверждения оплаты налогов.
• Не повышать цену резко — лучше делать это плавно и с обоснованием.

Пока это единичные случаи, но схема уже разлетается по чатам арендаторов как «лайфхак дешёвой съёмки». Для арендодателей с ипотекой — новый красный флаг.


Источник