🕋 ЗПИФ Современная Коммерческая Недвижимость (СКН) от СФН. Ракета для пассивного дохода или мертвый груз для портфеля?

[Собака]

Печально, что СФН большая и солидная компания, управляющая недвижимостью на сотни миллиардов рублей, а информации о фондах мало. Но ничего страшного, вместе попробуем разобраться. Фонд только для квалов (квалы, кидайте в комменты фотки своих Бентли).





Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля почти 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 10%.

СКН я добавил в свой портфель недвижимости совсем недавно по двум причинам: диверсификация и высокая рентная доходность. Вместе с ним добавил и САБ 3, но о нём в другой раз. Я в этом посте постараюсь поразмышлять и пофантазировать, надеюсь, вам будет, что добавить или поправить, если вы что-то слышали.

Лидер по доходности​

С тех пор, как я стал пользоваться своей таблицей ЗПИФов (данные по выплатам на этой неделе обновил), процесс выбора и сравнения фондов недвижимости заметно преобразился. В октябре обратил внимание, что доходность по последнему платежу у СКН некисло так выросла примерно до 15%. Прибавим сюда дисконт 27% к РСП, и выглядит вообще шикарно. То есть, столько на данный момент больше нигде в ЗПИФах нет.

Два новых объекта (и четыре старых)​

В этом году в фонд добавились 2 СК, теперь их стало 5, а также 1 ЦОД-СК. Состав выглядит теперь так:

• ЦОД + СК в Москве — 73 846 м²
• СК «Шушары» — 98 600 м²
• СК «Домодедово» — 28 682 м²
• СК «Домодедово Озон» — 105 147 м²
• СК «Домодедово ВВ» — 118 324,4 м² NEW
• СК «Успенское» — 67 133,4 м² NEW

Два свежих склада, по идее, должны быть сданы по актуальным рыночным ставкам, также указано на сайте, что все объекты сданы долгосрочно. По другим фондам СФН виден рост ренты, на 99% уверен, что тут тоже он будет. Это видно по Современному 7 и об этом говорит гендир СФН Екатерина Черных в интервью. Пока динамика роста ренты крайне удручающая, надеюсь, что пересмотр условий ещё произойдёт. Просто судя по другим фондам, тут потенциал повышения на 30–40% (но это не точно).
Также в фонде куча денег на депозитах (23% СЧА), которые должны быть потрачены на покупку в фонд дополнительных активов. Не знаю, идут ли проценты пайщикам или копятся на покупку. Если копятся (маловероятно), то это тоже потенциал для роста доходов на 23%, но в правилах есть пункт, что депозиты — тоже объект инвестирования, а доход выплачивается с объектов инвестирования, так что думаю, что выплачиваются и проценты с депозитов.
Если смотреть на фонд САБ, там на четвёртый-пятый год существования случился туземун. СКН только 3 года. Пора уже, не? Пока цена за пай болтается внизу на бирже, это может быть как возможностью, так и ловушкой.

Параметры​

• ISIN: RU000A104YX8
• Площадь: 491 732 м²
• СЧА: 96,45 млрд ₽
• РСП: 1 212,67
• Пай на бирже: ~880–900 ₽, дисконт к РСП 27%
• Выплаты: ежеквартальные
• Рента на пай: 25–33 ₽ (11–15%) по последним трём кварталам
• Индексация ренты: да
• Только для квалов: да

Фонд может использовать плечо, покупать новые объекты и особо ни перед кем не отчитываться, потому что он для квалов.

Комиссии​

• Комиссия за управление: 1% от среднегодовой СЧА фонда в год
• Вознаграждение за успех: не более 5% от начисленного инвестиционного дохода по паям в год
• Инфраструктурные расходы: не более 0,5% от среднегодовой СЧА в год

Выплаты​

Последняя выплата составила около 15%, но для фонда характерна волатильность, первый и второй кварталы ниже третьего и четвёртого.
В любом случае, доходность примерно на уровне Парусов, РД ПРО, Современного 7 и РД. По второму и третьему кварталам даже выше. Минус, конечно, что выплаты не ежемесячные, но у СФН все квартальные.

Выводы​

Вопросов больше, чем ответов. К сожалению, СФН даёт мало информации, нет ежеквартальной отчётности, как у ВИМ, нет финмодели, как у Паруса, нет даже ключевого информационного документа. Вот они прелести быть квалом;) Лично я, как настоящий квал, планирую наращивать долю до 7–10% в портфеле недвижимости. Пока что почти 3%.
В итоге, этот фонд может либо выстрелить, либо не выстрелить. Я-то склоняюсь больше к тому, что выстрелит без предупреждения. Но даже если нет, то всё равно довольно низкорискованная история с хорошей текущей рентной доходностью, мёртвым грузом точно не будет. Это же железобетон.

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация