Россиян предупредили, что покупка квартиры у пенсионера может обернуться судом.
В России участились случаи, когда пенсионеры, продавшие свои квартиры под давлением мошенников, возвращают их себе через суд, а добросовестные покупатели остаются без квартиры и без денег. Дело с квартирой певицы Ларисы Долиной, которой удалось по суду вернуть проданную недвижимость, доказав, что сделка была совершена под давлением мошенников, вдохновила многих. Юристы говорят о возросшей неопределенности на вторичном рынке.
Что можно предпринять, чтобы предотвратить риски при покупке квартиры — в разборе «Известий».
• Статья 178 Гражданского кодекса возможность для признания сделки недействительной, если она совершенная под влиянием заблуждения. Поскольку процесс установления факта заблуждения четко не регламентирован, суды разных инстанций могут принять разные решения по одной и той же ситуации.
• В случае признания сделки недействительной действует принцип двусторонней реституции: продавцу возвращается квартира, а покупателю — уплаченные за нее средства. Но пункт 4 167 разрешает не соблюдать это требование, если его применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. В таких случаях суды могут принимать сторону пожилых людей, а покупатели потеряют выплаченные при покупке квартиры средства.
• Продавая свое единственное жилье, пожилой человек чаще всего планирует что-то купить взамен, и обычно на таких сделках его сопровождают родственники. Поэтому, когда продавец не может объяснить, где планирует жить дальше, и отказывается дать контакты родных — это повод насторожиться. В некоторых случаях уже на этой стадии удается пресечь действия мошенников.
• Риск представляют срочные сделки, когда жилье продается по цене ниже рынка. В случае если продавец подписывал документы второпях, потом сложно будет доказать, что его не ввели в заблуждение. А если после сделки продавец будет оформлять банкротство, то сама сделка может быть оспорена на том основании, что продажа квартиры по заниженной цене ухудшила его финансовое положение. Сделки по доверенности также несут в себе большие риски — их рекомендуется проводить при участии того нотариуса, который выдавал доверенность.
• Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, нужно убедиться, что человек в состоянии оценивать происходящее: справка из психоневрологического диспансера может свидетельствовать о том, что человек не болен, но не гарантирует, что в момент продажи он отдает себе отчет в своих действиях. Выявить риски призвана процедура заключения сделки, когда нотариус спрашивает, как человека зовут, как он себя чувствует, понимает ли он, где находится.
• Если у продавца есть признаки алкогольного или наркотического опьянения, от подписания договора лучше отказаться. К тому же при некоторых заболеваниях, например онкологических, люди могут принимать препараты, которые влияют на их способность воспринимать происходящее — для суда это может стать основанием для признания сделки недействительной.
• Дополнительной защитой при сделках становится безналичный расчет — когда деньги размещаются на аккредитиве до момента перехода прав собственности. То есть продавец не получит средства, пока не освободит жилье. На этом этапе также порой удается обнаружить, что человек совершает сделку под действием мошенников — обычно они заявляют пожилым людям, что выезжать из проданного жилья им не придется. Некоторые нотариусы ведут видефиксацию во время заключения договора купли-продажи. Такая видеозапись может пригодиться позднее для проведения психолого-психиатрической экспертизы и предъявления в суде.
• Признаки добросовестности сделки: квартиру посмотрели, были переговоры, обязательная экспертиза, сделка происходила с участием банка, безналичным путем и по рыночной цене. Лучше проводить покупку квартиры с участием риелтора, который знаком со всеми тонкостями процедуры и знает, как обезопасить покупателя. Тот факт, что продаваемое жилье не является единственным в собственности продавца, также дает некоторые гарантии, что суд примет сторону покупателя при расторжении сделки.
• В вопросе, удастся ли покупателю вернуть средства после расторжения сделки, мнения экспертов разделяются. Юристы предупреждают о том, что предсказать исход дела зачастую невозможно, а решения суды могут выносить без долгого рассмотрения и основательных экспертиз. В то же время в практике риелторских агентств были редкие случаи, когда суд выступал на стороне покупателей и помогал им вернуть средства.
В России участились случаи, когда пенсионеры, продавшие свои квартиры под давлением мошенников, возвращают их себе через суд, а добросовестные покупатели остаются без квартиры и без денег. Дело с квартирой певицы Ларисы Долиной, которой удалось по суду вернуть проданную недвижимость, доказав, что сделка была совершена под давлением мошенников, вдохновила многих. Юристы говорят о возросшей неопределенности на вторичном рынке.
Что можно предпринять, чтобы предотвратить риски при покупке квартиры — в разборе «Известий».
Риски на рынке вторички
• Оспорить сделку в суде на том основании, что продавец не осознавал своих действий на момент совершения продажи, могут не только пенсионеры. Потребовать признать сделку недействительной могут и молодые люди, и число таких случаев растет. Юристы говорят о том, что ранее используемые меры предосторожности на рынке недвижимости больше не являются гарантией защиты для покупателей.• Статья 178 Гражданского кодекса возможность для признания сделки недействительной, если она совершенная под влиянием заблуждения. Поскольку процесс установления факта заблуждения четко не регламентирован, суды разных инстанций могут принять разные решения по одной и той же ситуации.
• В случае признания сделки недействительной действует принцип двусторонней реституции: продавцу возвращается квартира, а покупателю — уплаченные за нее средства. Но пункт 4 167 разрешает не соблюдать это требование, если его применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. В таких случаях суды могут принимать сторону пожилых людей, а покупатели потеряют выплаченные при покупке квартиры средства.
Как защититься при совершении сделки
• Крупные агентства недвижимости придерживаются определенных регламентов, разработанных совместно с правоохранителями, чтобы выявлять случаи, когда пожилые люди идут на продажу квартир под давлением мошенников. Титульное страхование по ипотечным сделкам также считается недорогим способом защитить себя от подобных случаев, но полной гарантии оно не дает.• Продавая свое единственное жилье, пожилой человек чаще всего планирует что-то купить взамен, и обычно на таких сделках его сопровождают родственники. Поэтому, когда продавец не может объяснить, где планирует жить дальше, и отказывается дать контакты родных — это повод насторожиться. В некоторых случаях уже на этой стадии удается пресечь действия мошенников.
• Риск представляют срочные сделки, когда жилье продается по цене ниже рынка. В случае если продавец подписывал документы второпях, потом сложно будет доказать, что его не ввели в заблуждение. А если после сделки продавец будет оформлять банкротство, то сама сделка может быть оспорена на том основании, что продажа квартиры по заниженной цене ухудшила его финансовое положение. Сделки по доверенности также несут в себе большие риски — их рекомендуется проводить при участии того нотариуса, который выдавал доверенность.
• Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, нужно убедиться, что человек в состоянии оценивать происходящее: справка из психоневрологического диспансера может свидетельствовать о том, что человек не болен, но не гарантирует, что в момент продажи он отдает себе отчет в своих действиях. Выявить риски призвана процедура заключения сделки, когда нотариус спрашивает, как человека зовут, как он себя чувствует, понимает ли он, где находится.
• Если у продавца есть признаки алкогольного или наркотического опьянения, от подписания договора лучше отказаться. К тому же при некоторых заболеваниях, например онкологических, люди могут принимать препараты, которые влияют на их способность воспринимать происходящее — для суда это может стать основанием для признания сделки недействительной.
• Дополнительной защитой при сделках становится безналичный расчет — когда деньги размещаются на аккредитиве до момента перехода прав собственности. То есть продавец не получит средства, пока не освободит жилье. На этом этапе также порой удается обнаружить, что человек совершает сделку под действием мошенников — обычно они заявляют пожилым людям, что выезжать из проданного жилья им не придется. Некоторые нотариусы ведут видефиксацию во время заключения договора купли-продажи. Такая видеозапись может пригодиться позднее для проведения психолого-психиатрической экспертизы и предъявления в суде.
• Признаки добросовестности сделки: квартиру посмотрели, были переговоры, обязательная экспертиза, сделка происходила с участием банка, безналичным путем и по рыночной цене. Лучше проводить покупку квартиры с участием риелтора, который знаком со всеми тонкостями процедуры и знает, как обезопасить покупателя. Тот факт, что продаваемое жилье не является единственным в собственности продавца, также дает некоторые гарантии, что суд примет сторону покупателя при расторжении сделки.
Шансы на возврат средств
• Даже то, что цена на квартиру рыночная, продажа оформляется с участием риелтора и необходимыми документами, а подготовка сделки шла несколько месяцев, не помешает продавцу попытаться оспорить сделку в суде. Поэтому важно еще на стадии покупки подготовить все документы, подтверждающие, что процедура продажи была прозрачной и добровольной.• В вопросе, удастся ли покупателю вернуть средства после расторжения сделки, мнения экспертов разделяются. Юристы предупреждают о том, что предсказать исход дела зачастую невозможно, а решения суды могут выносить без долгого рассмотрения и основательных экспертиз. В то же время в практике риелторских агентств были редкие случаи, когда суд выступал на стороне покупателей и помогал им вернуть средства.
