- Специальный корреспондент
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, когда восстановится спрос на ипотеку, а также посмотрел, как снизились рыночные ставки по ипотеке после сентябрьского снижения ключевой ставки.
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Сезон заканчивается
Источник:
Первичка сильно дорожает, вторичка немного снижается. Разница между ними мощная.
Сочи:
А теперь в Москву.
Источник:
И новостройки, и вторичка установили новые исторические рекорды. Безумие продолжается, что же будет, когда снизят рыночные ставки до нормального уровня?
Москва:
По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 22% (месяц назад было 23%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 224 тысячи (234 месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Но стало выгоднее на 1% или 10 000 при таких параметрах. Кстати, чтобы платёж стал в 2 раза ниже, ставка должна быть 11%. Базовая/самая низкая ставка указана 17,7% (месяц назад была 19,7%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 303,8к → 309,7к.
Данные отсюда:
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Данные отсюда:
Первичка
В ЦИАН отмечают, что спрос в сентябре–октябре потенциально может увеличиться на 12–15% относительно уровня конца лета. Более быстрое восстановление рынка пока невозможно из-за стагнации в экономике, замедления гонки зарплат, а на вторичке — ещё и из-за дефицита качественного предложения.
Вклады становятся менее выгодными, но ставки по ипотекам снижаются не так быстро. Приемлемым уровнем эксперты видят ставку ниже 12–14%. Пока что ставки по рыночной ипотеке остаются выше 20% и снижаются не так активно, как ключ и ставки по депозитам.
Всего я накопил пока что около 7,894 млн с июля 2021 (данные за 1 сентября), на 1 октября может быть около 8,1 млн.
По ценам от Домклика получается около 27,18 метра. Напомню, что 
цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).
Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к однушкам и студиям до 30 метров в окрестностях Адлера. Уже неплохо, но хочется побольше.
Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Сезон заканчиваетсяИсточник:
Первичка сильно дорожает, вторичка немного снижается. Разница между ними мощная.
Сочи:
- Первичка: 451к → 476к
- Вторичка: 306к → 298к
Москва (объявления)
А теперь в Москву.Источник:
И новостройки, и вторичка установили новые исторические рекорды. Безумие продолжается, что же будет, когда снизят рыночные ставки до нормального уровня?
Москва:
- Первичка: 442к → 461к
- Вторичка: 352к → 360к
Рыночная ипотека
По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 22% (месяц назад было 23%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 224 тысячи (234 месяц назад). Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Но стало выгоднее на 1% или 10 000 при таких параметрах. Кстати, чтобы платёж стал в 2 раза ниже, ставка должна быть 11%. Базовая/самая низкая ставка указана 17,7% (месяц назад была 19,7%)Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 303,8к → 309,7к.Данные отсюда:
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Данные отсюда:
Первичка
- РФ: 175к → 176к
- Москва: 362к → 364к
- МО: 190к → 190к
- Краснодарский край: 169к → 169к
- РФ: 116к → 116к
- Москва: 313к → 314к
- МО: 149к → 149к
- Краснодарский край: 145к → 143к
Когда восстановится спрос и насколько снизились ставки по ипотеке?
В ЦИАН отмечают, что спрос в сентябре–октябре потенциально может увеличиться на 12–15% относительно уровня конца лета. Более быстрое восстановление рынка пока невозможно из-за стагнации в экономике, замедления гонки зарплат, а на вторичке — ещё и из-за дефицита качественного предложения.Вклады становятся менее выгодными, но ставки по ипотекам снижаются не так быстро. Приемлемым уровнем эксперты видят ставку ниже 12–14%. Пока что ставки по рыночной ипотеке остаются выше 20% и снижаются не так активно, как ключ и ставки по депозитам.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 7,894 млн с июля 2021 (данные за 1 сентября), на 1 октября может быть около 8,1 млн. По ценам от Домклика получается около 27,18 метра. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к однушкам и студиям до 30 метров в окрестностях Адлера. Уже неплохо, но хочется побольше.
