🏘 Какую доходность дают сейчас ЗПИФы недвижимости

[Собака]

Посмотрел несколько самых интересных на мой взгляд биржевых фондов недвижимости, в основном те, которые есть у меня в портфеле. А то давно не смотрел, какая там ситуация, а она весьма любопытная.

image: reve.art
С одной стороны, фонды похожи на длинные ОФЗ, поскольку работают в долгосрок. С другой — выплаты индексируются, а стоимость паёв может расти, поэтому на ОФЗ вообще не похожи.

Очень важное объявление: приглашаю в мой телеграм-канал про инвестиции, в нём уже более 16 тысяч подписчиков, присоединяйтесь! Ссылка в конце поста.

Что ещё нужно знать? На сайтах УК считают СЧА, а на бирже цены отличаются в зависимости от рыночной конъюнктуры. Цену погашения никто точно не знает, как и то, точно ли фонды будут закрыты. УК берут комиссии за управление, при желании можно на них посмотреть, но по факту — главное цена пая на бирже и выплаты.

Выплаты указаны до налога. — для квалов. — есть у меня в портфеле.

Рентный доход ​

• ISIN: RU000A102N77
• Цена пая: ~100 000 ₽
• Выплат в год: 4
• Выплаты за год: 2533+2635+3722+3722=12612 (12,61%)
• Погашение: 17 декабря 2027 года

Особенности: 68 объектов недвижимости разных типов — складской, офисной и торговой. Выплаты заметно растут, за два года увеличились примерно в 1,5 раза. УК — дочка ВТБ. Последние выплаты с доходностью 14,88%.

Рентный доход 2 ​

• ISIN: RU000A103HD7
• Цена пая: ~103 000 ₽
• Выплат в год: 4
• Выплаты за год: 3425+4065+3061+3060=13611 (13,21%)
• Погашение: 1 июля 2030 года

Особенности: 18 объектов — склады и офисы. Выплаты заметно выросли в 2024 году, но в 2025 снизились. УК — тоже дочка ВТБ.

Современный 7 (СФН Арендный бизнес 7) ​

• ISIN: RU000A1034U7
• Цена пая: ~82 000 ₽
• Выплат в год: 4
• Выплаты за год: 2515+2754+2764+2793=10826 (13,2%)
• Погашение: 31 марта 2031

Особенности: 14 складских комплексов. Выплаты за последние 2 года выросли незначительно, около 10%. УК — дочка Сбера.

Парус ЛОГ ​

• ISIN: RU000A105328
• Цена пая: ~1116 ₽
• Выплат в год: 12
• Выплаты за год: 9,05х7+9,39х3+13,42х2=118,36 (10,6%)
• Погашение: 30 сентября 2036

Особенности: два логистических склада в МО. Кредитная нагрузка в фонде отсутствует. Было три повышения выплат, доходность по текущим 14,51%.

О Парусах. Вообще, у Паруса много фондов, они компактные, обычно по одному объекту в одном фонде. Если хочется диверсифицироваться, то есть фонд Парус МАКС, в котором сразу 6 фондов Парус. Большинство фондов с плечом, и Парус ЛОГ мне нравится тем, что кредитов в нём больше нет. Ну и да, доходность выше, чем у фондов от ВТБ, Альфы и Сбера.

Атриум ​

• ISIN: RU000A0JRHC0
• Цена пая: ~1800 ₽
• Выплат в год: 12
• Выплаты за год: 13,51+12,51+13,51+13,58+12,63+13,71+13,86+15,79+14,46+15,28+14,19+15,08=168,11 (9,34%)
• Погашение: ? (договор с арендатором до 2030)

Особенности: торговое помещение в ТЦ Атриум в Москве площадью 1110 метров. Да, фонд маленький. Снимает помещение Л’Этуаль. Заметно, что выплаты растут, за 3 года примерно на 40–50%, что не может не радовать. Но доходность остаётся низкой, не более 10%.

Тут хочется добавить удивительное. Это один из первых ЗПИФов, который я покупал в 2022, и на данный момент прибыль более 50%, доходность 20%. Как так вышло? Да просто цена за пай выросла, видимо, кто-то видит огромный потенциал или просто недвижка на Садовом кольце дорогая. Ну и выплаты в среднем растут потихоньку. Хотя я всё равно считаю Атриум котом в мешке.

Рентал ПРО ​

• ISIN: RU000A108157
• Цена пая: ~975 ₽
• Выплат в год: 12
• Выплаты за год: 9,88+9,96+26,71+10+10+9,56+36,06+10,39+9,35+10,51+10,14+10,50=163 (16,71%)
• Погашение: ?

Особенности: УК активно управляет портфелем — инвестирует как в готовые объекты, так и в проекты на этапе строительства; проводит ротацию объектов с целью получения дополнительной доходности. Дополнительную прибыль также выплачивает инвесторам. В 2024 году доходность вышла 20%.

О Ренталах. Все помнят историю с ПНК Рентал? Она закончилась и грустно, и радостно. Грустно, что закончилась, но заработать дали всем инвесторам. Эта история показала, что тема с перепродажей рабочая, и теперь в фонде завёрнута не просто огромная коробка, а активное управление огромными коробками. Фонд Рентал ПРО уже выплачивал спецдивиденды по таким сделкам.

Вместо итогов​

Как ни странно, лучший результат в моём портфеле показали Атриум и Парус ЛОГ — доходность по 20%. РД показывает доходность около 10%, АБ7 0%, Рентал ПРО 12%. Я продолжаю сейчас покупать только Парус ЛОГ и Рентал ПРО (остальные за последние 2 года не покупал). Именно их потенциал считаю выше всех. Атриум — очень странный, а втбшные и сберовские фонды слишком дорогие, не готов по 80–100 тысяч регулярно в них инвестировать, но если бы паи были дешевле, выбрал бы РД. И то не факт, он слабее Паруса и Рентала.

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация