MISTER X
Гуру проекта
Команда форума
Судья
Модератор
ПРОВЕРЕННЫЙ ПРОДАВЕЦ
Private Club
Координатор арбитражей
Источник:
Александр Казаков / «Коммерсантъ»
Индивидуальным предпринимателям предложили не платить налог на свою недвижимость. На этой неделе ФНС опубликовала официальное разъяснение, как это сделать и что для этого нужно. Звучит привлекательно. Но грошовая экономия может обернуться многократно большими расходами или малоприятными спорами с фискальной службой.
Льготы предоставляются предпринимателям, применяющим специальные налоговые режимы — упрощенный (УСН), в том числе автоматизированный, и патентный. Но только если недвижимость используется для предпринимательской деятельности. В первую очередь это касается тех, кто сдает в аренду свои квартиры и апартаменты. Простая арифметика говорит: не садитесь играть в карты с государством на деньги. Куда дешевле будет просто платить честные 13% налога как физлицо.
Цель оправдывает средства
В разъяснении звучит все просто и понятно. Надо просто попросить, и налог на имущество вам отменят почти мгновенно. По уверению Федеральной налоговой службы, многим бизнесменам льготы предоставляются даже автоматически — в беззаявительном порядке. Он применяется, если инспекция располагает данными о целях использования собственности.
«Например, действующий договор аренды помещения, патент с указанием адреса здания в качестве места осуществления предпринимательской деятельности и т. п.», — отмечается в сообщении ведомства.
Если же ФНС еще не знает, что вы сдаете квартиру в аренду, вам рекомендуется до конца марта представить заявление о льготе, приложив подтверждающие документы.
Льготный режим не затрагивает собственников административно-деловых и торговых центров, а также нежилых помещений, включенных в составляемые региональными властями специальные списки. Так, петербургский комитет по контролю за имуществом 26 декабря утвердил такой перечень из 9167 объектов.
Еще больше скидок!
Вместе с тем ставки налога на имущество невысокие. Предусмотренные Налоговым кодексом РФ — 0,1% кадастровой стоимости для жилых домов и помещений, 0,5% — для остальной недвижимости (включая нежилые помещения — те самые апартаменты, здания и прочее). Региональным властям делегируется право уменьшать и увеличивать ставки, но не более чем в три раза. Например, собственник квартиры или дома в Петербурге кадастровой стоимостью 10 млн рублей должен ежегодно платить за них 15 тысяч рублей, аналогичных апартаментов — 30 тысяч рублей. Также установлены многочисленные социальные льготы, в городе ими пользуется почти 60% собственников.
Также честно сдающие жилье граждане уже два года могут применять так называемый профессиональный налоговый вычет. Он позволяет уменьшать текущий доход от аренды на связанные с ним расходы: ремонт, коммунальные услуги (если они оплачиваются арендодателем), проценты по ипотеке, страхование и так далее. Без документально подтвержденных расходов разрешается применять вычет в размере 20% доходов.
Но эти суммы также незначительны. Например, купив «двушку» за 20 млн рублей и сдавая её за 70 тысяч в месяц, собственник ежегодно выгадает за счет вычета не больше 22 тысяч рублей (около десятой доли процента от цены).
Ставка больше, чем жизнь
Однако, как подсчитала «Фонтанка», сэкономив на уплате мизерного налога на имущество и применив профессиональный вычет, предприниматели могут потерять значительно большие суммы в будущем. Дело в том, что сам факт использования дома, квартиры или комнаты в целях извлечения прибыли лишает собственника ряда преференций. Самое главное — налогового вычета при продаже недвижимости.Например: приобретенная за те же 20 млн рублей квартира в течение трех лет перепродается за 24 млн. Если частный собственник жил в ней сам с семьей, то НДФЛ с продажи составит 390 тысяч, налог на имущество за все время — еще примерно 90 тысяч, причем профессиональный вычет позволит сэкономить 66 тысяч рублей. Если квартира являлась единственным жильем либо была получена по наследству, дарению от близких родственников и в ряде других случаев — НДФЛ обнуляется.
А вот если вы честно скажете налоговой, что использовали квартиру в коммерческих целях и просили за нее льготу по налогу на имущество, придется заплатить минимум 3,5 млн рублей, притом что, сдавая квартиру как физлицо (по 70 тысяч в месяц) и платя честный налог в 13%, вы отдадите государству всего по 110 тысяч в год.
При продаже той же квартиры через более долгое время (надо, чтобы было больше пяти лет), скажем, через восемь лет, за 35 млн рублей, доходы частника не облагаются налогом. За это время он заплатит налог на имущество примерно на 300 тысяч. Плюс 13-процентный налог за восемь лет 880 тысяч. А вот если вы покаялись перед налоговой в коммерческом использовании и сэкономили эти 300 тысяч, да еще и вместо 13% как физлицо платили только 6% как самозанятый или ИП, то НДФЛ при продаже будет просто астрономическим — почти 5,2 млн.
Бизнес и ничего личного
Альтернативный вариант — рассматривать ту же квартиру исключительно как бизнес-актив. Применение «упрощенки» позволит платить всего 6% с общего дохода или 15% с «прибыли» (доходов минус расходы). И никакого налога на имущество.
Использовать упрощенную систему можно и при продаже недвижимости, причем независимо от её категории (жилье, нежилое помещение) и от срока использования. В вышеприведенном примере с дохода 24 млн рублей единый налог составит 1,44 млн, с 35 млн — 2,1. А если учитывать расходы на приобретение объекта и предусмотренную, в частности, петербургским законом 7-процентную ставку, то в бюджет придется отдать всего 280 тысяч или 1 млн соответственно.
Вот только эта очевидная экономия поглощается введенным НДС, который с этого года должны уплачивать все предприниматели с годовой выручкой свыше 20 млн рублей. Стоимость многих объектов недвижимости превышает эту сумму. Ни на какие вычеты их собственники претендовать не могут (входного НДС при покупке априори не было).
Соответственно, с 24 млн рублей придется доплатить еще 1,2 млн, с 35 — 1,75. Не так плохо, как НДФЛ с полной суммы, но и все преимущества «упрощенки» практически обесценились.
Отчасти решением вопроса будет закрытие ИП: «Если на момент продажи гражданин прекратил предпринимательскую деятельность, НДФЛ исчисляется по общим правилам вне зависимости от обстоятельств сдачи той же квартиры в аренду или иного её коммерческого использования. Кроме того, с этого года такие граждане вправе воспользоваться налоговым вычетом в размере стоимости приобретенного жилья и иных расходов, даже если они уже были учтены в декларации по УСН», — отмечает партнер юридической компании «Правый берег» Антон Никулин.
Главной проблемой опрошенные эксперты считают неопределенность ситуации. «Определение имущества, использующегося в предпринимательской деятельности, в законодательстве не закреплено. На практике ключевыми критериями являются систематическое получение прибыли от его эксплуатации, наличие договоров аренды, лицензий, трудовых договоров с указанием адреса рабочего места и других документов», — поясняет Марьяна Колесникова из юридической фирмы Maxima Legal. Она убеждена, что налоги от продажи квартиры после пяти лет владения не будут облагаться НДФЛ, даже если она использовалась в предпринимательской деятельности.
По мнению частнопрактикующего юриста Юлианы Бычковой, о коммерческом назначении недвижимости, в том числе жилой, свидетельствует ее использование в предпринимательской деятельности (сдача в аренду, общепит, офисы, производство, склады и т. п.), получение дохода на расчетный счет ИП, а также включение такого дохода в декларацию по УСН.
«Или же бизнесмен сам указывает объект в заявлении на получение патента. В этом случае владелец освобождается от налога на имущество. Но в случае продажи жилья теряет право на освобождение от НДФЛ. Поэтому, полагаю, чаще всего собственнику выгоднее сдавать жилую недвижимость как физическому лицу и платить 13-процентный налог, но получить в случае продажи освобождение от уплаты НДФЛ. Что касается нежилой недвижимости, используемой в коммерческих целях, то здесь все четко: платите налоги с дохода как ИП, освобождаетесь от уплаты налога на имущество», — констатирует Юлиана Бычкова.
Антон Никулин не исключает, что коммерческим использованием может считаться даже организация в собственной квартире музея, картинной галереи или иного культурно- и социально значимого бизнеса с платным доступом.
Критериями предпринимательской деятельности налоговый консультант Татьяна Макурова считает длительную сдачу квартиры в аренду именно как ИП или систематическое совершение сделок перепродажи жилой недвижимости. «Указание в ЕГРИП соответствующего кода ОКВЭД (продажа собственной недвижимости) значения чаще всего не имеет. Но в отсутствие единого подхода налоговые органы на местах нередко „играют“ правилами под свои задачи повышения наполняемости казны. Например, могут насчитать НДФЛ даже при наличии статуса ИП. А если же прошло больше пяти лет и такой собственник вправе не платить налог как частное лицо, инспекция, возможно, будет настаивать на включении дохода в декларацию по упрощенной системе», — предупреждает Татьяна Макурова.
Справка
По последним данным Федеральной налоговой службы, льготами по налогу на имущество воспользовались 115,9 тысячи индивидуальных предпринимателей, в том числе 70,7 тысячи применяющих упрощенную и 37,6 тысячи — патентную систему налогообложения. В Петербурге льготы заявили 6,4 тысячи ИП.
Источник
