- Специальный корреспондент
Узнайте, как бизнес пытается использовать ЗПИФы для налоговой экономии и причины почему эти схемы рушатся в суде. На примере реальных громких дел с доначислениями в сотни миллионов рублей разберем, на чем горят «оптимизаторы» и как не повторить их ошибок. Статья будет полезна собственникам бизнеса, бухгалтерам, финансовым директорам и юристам.
Три факта, с которых начинается любой разговор про ПИФ/ЗПИФ и налоги инвестиционные фонды не являются юрлицами. Налог на прибыль и НДС они не платят. Налогообложение возникает у пайщика при выплате дохода (погашение/продажа паев, промежуточные выплаты). Физлица-резиденты платят НДФЛ: 13% до 2,4 млн руб. Управляющая компания, выплачивая вознаграждение членам инвесткомитета ЗПИФ, начисляет страховые взносы и отчитывается (письмо Минфина РФ № 03‑15‑05/42434 от 28.04.2025; подп. 1.1 п. 1 ст. 420 НК РФ).
Почему вообще бизнес идет в ЗПИФ? Потому что возникает отложенное налогообложение. Пока доход «внутри» фонда — налогов у пайщика нет. Кроме того, возможна гибкость выплат. Так Управляющая компания может планировать промежуточные выплаты так, чтобы пайщик не попадал на повышенную ставку НДФЛ. Консолидация активов и управление ими через доверительное управление.
В данном случае проценты вместо арендных доходов. (ЗПИФ недвижимости → иностранная компания). Доходы от аренды недвижимости в РФ внутри ЗПИФ «превращались» в проценты по коммерческому кредиту/отсрочке платежа за паи, выплачиваемые нерезиденту.
Дальше — попытка применить льготный порядок и не удерживать налог у источника в РФ.
Итогом оказался неудержанный налог у источника - 20% (ставка указана на момент суда) на доходы от использования недвижимости (по сути — арендный доход), плюс пени и штрафы (подп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ). Около 100 млн руб. доначислений по неудержанному налогу; общий поток «процентных» выплат — ~654 млн руб.
Если денежный поток совпадает с арендным доходом по паям и транзитно уходит «иностранцу», который не вправе претендовать на льготы (нет фактического права на доход), — это доход от использования недвижимости в РФ.
Налицо отсутствие деловой цели, поэтому применяется ст. 54.1 НК РФ.
Суд пришел к выводам, что выплаты — это доход от использования недвижимости в РФ, подлежит налогообложению у источника по 20% (ставка на момент суда); компания-нерезидент — транзит, а не фактический получатель дохода. Следовательно УК как агент обязана была удержать налог.
Суммарные доначисления по проверке — более 700 млн руб. (Постановление АС Уральского округа по делу № А76-35948/2022 от 11.03.2025 г.).
Схемы могли быть жизнеспособными, но они оказались «недокрученными». Возможно, кому-то не хватило фантазии – четко продуманной и документально подтвержденной «легенды» под деловую цель. Не на том был сосредоточен фокус внимания.
В итоге время простых схем прошло. Налоговики и суды научились их видеть и легко доказывать. Не устаю повторять, если вы решите поиграть с государством в оптимизацию, нужно понимать, что ваш оппонент сильный и умный противник. Цена ошибки — доначисления, пени, штрафы и репутационные потери, а то и уголовка.
Главный вопрос, который нужно задать себе перед реализацией любой сложной конструкции: «А какова наша деловая цель? И как я смогу ее доказать и документально подтвердить». Если ответ — «сэкономить на налогах», — вы в зоне риска!
Если после прочтения этой статьи у вас возникли вопросы по структурированию вашего бизнеса, если вы хотите не оптимизировать налоги, а строить прозрачную и защищенную от претензий ФНС архитектуру — давайте обсудим вашу ситуацию. Иногда один взгляд со стороны помогает избежать неприятных доначислений.
Три факта, с которых начинается любой разговор про ПИФ/ЗПИФ и налоги инвестиционные фонды не являются юрлицами. Налог на прибыль и НДС они не платят. Налогообложение возникает у пайщика при выплате дохода (погашение/продажа паев, промежуточные выплаты). Физлица-резиденты платят НДФЛ: 13% до 2,4 млн руб. Управляющая компания, выплачивая вознаграждение членам инвесткомитета ЗПИФ, начисляет страховые взносы и отчитывается (письмо Минфина РФ № 03‑15‑05/42434 от 28.04.2025; подп. 1.1 п. 1 ст. 420 НК РФ).
Почему вообще бизнес идет в ЗПИФ? Потому что возникает отложенное налогообложение. Пока доход «внутри» фонда — налогов у пайщика нет. Кроме того, возможна гибкость выплат. Так Управляющая компания может планировать промежуточные выплаты так, чтобы пайщик не попадал на повышенную ставку НДФЛ. Консолидация активов и управление ими через доверительное управление.
Схема №1. «Кипрский транзит»
Эта схема была детально разобрана в громком деле № А56-22968/2024 от 16.08.2024 в Санкт-Петербурге. Ее суть — подменить один вид дохода другим, более выгодным с точки зрения налогообложения.В данном случае проценты вместо арендных доходов. (ЗПИФ недвижимости → иностранная компания). Доходы от аренды недвижимости в РФ внутри ЗПИФ «превращались» в проценты по коммерческому кредиту/отсрочке платежа за паи, выплачиваемые нерезиденту.
Дальше — попытка применить льготный порядок и не удерживать налог у источника в РФ.
Итогом оказался неудержанный налог у источника - 20% (ставка указана на момент суда) на доходы от использования недвижимости (по сути — арендный доход), плюс пени и штрафы (подп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ). Около 100 млн руб. доначислений по неудержанному налогу; общий поток «процентных» выплат — ~654 млн руб.
Почему не сработало?
ЗПИФ купил паи недвижимости на 3,27 млрд руб. с отсрочкой/коммерческим кредитом под 10% годовых; ежемесячные «проценты» ≈ ежемесячным доходам по паям; затем одностороннее расторжение и возврат паев. Доходы по паям 653 268 303,10 руб. полностью ушли нерезиденту как «проценты».Если денежный поток совпадает с арендным доходом по паям и транзитно уходит «иностранцу», который не вправе претендовать на льготы (нет фактического права на доход), — это доход от использования недвижимости в РФ.
Налицо отсутствие деловой цели, поэтому применяется ст. 54.1 НК РФ.
Суд пришел к выводам, что выплаты — это доход от использования недвижимости в РФ, подлежит налогообложению у источника по 20% (ставка на момент суда); компания-нерезидент — транзит, а не фактический получатель дохода. Следовательно УК как агент обязана была удержать налог.
Схема №2. Застройщик и его «карманный» фонд
Суть этой схемы, рассмотренной в деле № А76-35948/2022 (Постановление Уральского округа), еще проще: спрятать прибыль от продажи квартир в фонд, который не платит налог на прибыль:- Застройщик создает или использует подконтрольный ЗПИФ.
- ЗПИФ заключает с застройщиком договор инвестирования на строительство по заниженной цене (например, 30 000 руб./кв.м).
- Реально же квартиры продаются конечным покупателям по рыночной цене (например, 50 000 руб./кв.м) по ДДУ.
- Разница в 20 000 руб./кв.м — это и есть необлагаемая прибыль, которая оседает в ЗПИФе. Формально доход получил фонд, а не компания-застройщик.
- Чтобы еще и вернуть деньги себе, задолженность перед ЗПИФом вносится в уставный капитал другой подконтрольной компании. Фактически — взаимозачет и вывод денег.
Почему не сработало?
У этой схемы также нет явной деловой цели. Есть единственная цель — налоговая выгода. Что и стало основанием для доначислений. Причем в этой схеме суммы доначислений колоссальные.Суммарные доначисления по проверке — более 700 млн руб. (Постановление АС Уральского округа по делу № А76-35948/2022 от 11.03.2025 г.).
Почему бизнес проигрывает? Разбор в таблице
| Дело | Участники | Сумма доначислений | Кто победил и почему |
| № А56-22968/2024 Арбитражный суд СПб | ООО «УК «Джи Пи Ай» МРИ ФНС №13 Участники схемы: Кипрские компании LESILAKE HOLDING LIMITED и WILLGOOD INVESTMENTS LIMITED | Свыше 96 млн руб. неудержанного налога с доходов иностранной компании + доначисления по иным расходам. | Победила ФНС. Основание: Суд установил, что проценты по кредиту были прикрывающей операцией. Реальным экономическим смыслом операции была арендная плата за российскую недвижимость, с которой обязан удержать налог российский налоговый агент (УК). Схема была признана направленной исключительно на получение необоснованной налоговой выгоды (п. 1 ст. 54.1 НК РФ). |
| № А76-35948/2022 Арбитражный суд Уральского округа | Застройщик (ООО «СЗ СК Легион») ИФНС Участник схемы: Подконтрольный ЗПИФ («Экспонента») | Свыше 700 млн руб. по всем эпизодам проверки. | Победила ФНС. Основание: Суд не увидел в действиях застройщика деловой цели. Инвестиционные договоры были формальны, большая часть денег подлежала возврату, а задолженность была погашена через взнос в УК аффилированных лиц. Цель — не строительство, а минимизация налогов. Нарушены принципы ст. 54.1 НК РФ. |
| № А40-143580/2021 Верховный Суд РФ | ООО «УК «Универсальные инвестиции» ИФНС | Спор о 20 млн руб. излишне уплаченного земельного налога. | Победила ФНС. Основание: ВС РФ поставил жирную точку: ЗПИФ — коммерческая структура. Даже если фонд владеет землей под ИЖС, он не может применять пониженную ставку земельного налога в 0,3%, так как эта льгота для физлиц, строящих для себя. Фонд использует землю для извлечения прибыли, а потому ставка для него — 1,%. |
Общий вывод из судебной практики
Суды больше не смотрят на формальное соблюдение закона. Они смотрят на суть операций. Если за красивыми договорами купли-продажи паев, агентских соглашений и инвестиционных договоров нет реальной деловой цели, схему признают фикцией.Схемы могли быть жизнеспособными, но они оказались «недокрученными». Возможно, кому-то не хватило фантазии – четко продуманной и документально подтвержденной «легенды» под деловую цель. Не на том был сосредоточен фокус внимания.
В итоге время простых схем прошло. Налоговики и суды научились их видеть и легко доказывать. Не устаю повторять, если вы решите поиграть с государством в оптимизацию, нужно понимать, что ваш оппонент сильный и умный противник. Цена ошибки — доначисления, пени, штрафы и репутационные потери, а то и уголовка.
Главный вопрос, который нужно задать себе перед реализацией любой сложной конструкции: «А какова наша деловая цель? И как я смогу ее доказать и документально подтвердить». Если ответ — «сэкономить на налогах», — вы в зоне риска!
Если после прочтения этой статьи у вас возникли вопросы по структурированию вашего бизнеса, если вы хотите не оптимизировать налоги, а строить прозрачную и защищенную от претензий ФНС архитектуру — давайте обсудим вашу ситуацию. Иногда один взгляд со стороны помогает избежать неприятных доначислений.
