Оспаривание кадастровой стоимости: новый порядок, практика и что важно знать

[Собака]

С начала 2026 года изменилась процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Если раньше спор с Росреестром или оценщиком мог сразу попадать в суд, то теперь без соблюдения нового досудебного порядка судебная защита зачастую просто не начнется.

В этой статье разберём, что именно изменилось, какие требования предъявляют суды и как на практике проходит процесс снижения кадастровой стоимости.

Главные изменения в порядке оспаривания​

До 2026 г. собственники могли направить иск сразу в арбитражный суд. Сейчас федеральное законодательство (в частности, статья 22.1 Закона № 237-ФЗ) обязует пройти досудебную процедуру:

1. Обратиться в бюджетное учреждение, которое устанавливало кадастровую стоимость объекта, с заявлением о её пересмотре.
2. Получить мотивированное решение учреждения — об отказе или о пересмотре стоимости.
3. Только после этого можно идти в суд.

Если этого не сделать, суд, как правило, не приступит к рассмотрению дела. Просто отчёт оценщика или документы с расчётами рыночной стоимости без решения бюджетного учреждения здесь не заменят обязательного этапа.
Также закон установил шестимесячный срок на подачу заявления в учреждение с момента внесения кадастровой стоимости в ЕГРН.

Почему важен досудебный этап​

Суды одной из ключевых причин отказов в спорах по кадастровой стоимости называют именно пропуск досудебного порядка. Арбитры отмечают, что:

• сам по себе отчёт оценщика не является основанием для судебного разбирательства, если отсутствует решение учреждения;
• решение об отказе в пересмотре стоимости — это как раз основание для подачи иска;
• возврат документации учреждением без анализа по существу не всегда служит поводом для суда принять дело (если это формально, без объяснений).

Вот почему важно четко выдержать все этапы ещё до обращения к судье.

Когда можно инициировать пересмотр​

Пересмотр кадастровой стоимости возможен в нескольких ситуациях:

1. В плановом порядке​

При ежегодной оценке недвижимого имущества государство обновляет базу. Если после этого собственник видит явное расхождение с рыночной стоимостью — есть повод обратиться в учреждение.

2. Внепланово​

Если характеристики объекта изменились (например, корректировка площади, изменение назначения), собственник может подать заявление о пересмотре в любое время в пределах установленного срока.
Судебная практика показывает, что внеплановые пересмотры проходят только в рамках действующей методики оценки, утверждённой Минэкономразвития. Простые заявления без подтверждающих документов суды не принимают во внимание.

Что говорят арбитражные суды​

Суды сейчас строго следуют новым правилам. Вот ключевые позиции, которые фиксируются в актуальной судебной практике:

• Новый порядок действует с момента официального перехода на него. Если в регионе такой порядок введён, суд откажет в рассмотрении, если нет решения учреждения.
• Кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной, но это не отменяет обязательства пройти досудебный этап.
• Отчёт оценщика имеет значение, но только в связке с решением бюджетного учреждения, а не сам по себе.

У Верховного Суда есть разъяснения, подтверждающие именно такой подход. Он неоднократно подчёркивал, что суды обязаны проверять соблюдение процедуры, прежде чем переходить к анализу аргументов сторон по сути (по стоимости). Это усиливает значение правильной подготовки документов на досудебной стадии.

Практические советы собственнику​

Чтобы максимально увеличить шансы на успех:

• Соберите доказательства рыночной стоимости — отчёты, публикации, данные по похожим объектам.
• Подавайте заявление в бюджетное учреждение вовремя и в полном объёме.
• Если учреждение отказало — получите официальное решение и приложите его к иску.
• Следите за сроками: даже отличная экспертиза не спасёт, если прошло более шести месяцев с даты внесения стоимости в ЕГРН.
• Готовьте документы по методике Минэкономразвития — это снижает риск неудовлетворения пересмотра даже на досудебной стадии.

Итоги​

Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости кардинально меняет процесс. Суд, как правило, не приступит к делу, если предварительная проверка и решение бюджетного учреждения отсутствуют.
Это означает, что грамотная работа ещё до суда важнее судебного разбирательства. Простые, но чёткие шаги — досудебное заявление, отчёт оценщика, соблюдение сроков — позволяют собственнику успешно уменьшить налоговые обязательства и привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночной.







Источник