- Специальный корреспондент
По оценке экспертов Федеральной нотариальной палаты, одной из самых частых причин оспаривания сделок с недвижимостью в РФ является недееспособность или ограниченная дееспособность одной из сторон. О том, как снизить риски судебных разбирательств по этой причине при сделках (или договорах), предметом которых является недвижимость, рассказал «МК» адвокат Аркадий Ли.
Фото: Геннадий Черкасов
С юридической точки зрения дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
Исключение составляют ситуации, когда несовершеннолетний гражданин приобрел дееспособность в полном объеме до достижения 18 лет в результате вступления в брак или эмансипации. В этом случае несовершеннолетний вправе приобретать недвижимое имущество самостоятельно.
В остальных случаях, когда лицо не достигло совершеннолетия, сделки с недвижимостью заключаются при согласии родителей, усыновителей или опекунов (попечителей).
Вопрос о том, являлось ли на момент совершения сделки лицо дееспособным в полном объёме, имеет важное правовое значение, ведь отсутствие дееспособности может повлечь признание договора недействительным в судебном порядке.
С таким иском вправе обратиться любое заинтересованное лицо. На практике таковыми чаще выступают третьи лица, то есть лица, которые не являются сторонами договора, но имеющие определенный материальный и юридический интерес, чтобы оспорить заключенную сделку с недвижимостью. В качестве примера можно привести случаи, когда один из наследников умершего подает в суд иск о признании недействительным договора, заключенного умершим наследодателем. Интерес такого наследника в выигрыше дела понятен: ведь в этом случае проданное имущество остаётся в составе наследства и истец становится его собственником (сособственником).
Определение дееспособности гражданина на момент совершения сделки – непростая задача даже для адвоката.
Самый распространенный и доступный способ проверить её – получить выписку из реестра ЕГРН. Если лицо ограничено в дееспособности, то в ней будет присутствовать соответствующая отметка.
Однако лицо может не обладать дееспособностью, а отметки в реестре не будет, поскольку орган государственной регистрации может не располагать информацией об этом.
Другой способ, применяемый при сделках с недвижимостью, – это получить от продавца недвижимости справку из психоневрологического диспансера, а также наркологического диспансера о том, что он не состоит на учете.
Этот способ обезопасить сделку также не может считаться достаточно надежным, поскольку далеко не все граждане, страдающие соответствующими заболеваниями, находятся на официальном учете.
Иногда гражданам советуют придать сделке нотариальную форму. Обосновывают это тем, что нотариальная форма более надежна, чем простая письменная форма сделки. Отчасти это так. Вместе с тем нотариус в большинстве случаев не может определить, является ли человек, который явился на сделку, полностью дееспособным. Этот человек может нормально отвечать на заданные ему вопросы и не вызвать у нотариуса каких-либо сомнений.
Тем не менее, в ряде случаев даже нотариальные сделки могут быть оспорены в суде. Почему мы говорим «могут»? Потому что недействительность сделок по тому основанию, что лицо, совершившее, например, продажу квартиры, не отдавало отчет своим действиям в силу недееспособности или по иной причине, подлежит судебному доказыванию.
Часто встречаются ситуации, когда лицо является дееспособным, но не отдает отчет своим действиям в силу какого-то физического недостатка. Например, у человека развились последствия тяжелого сердечного заболевания.
Эти случаи очень похожи на то, о чем мы говорили выше, когда затрагивали вопрос о недееспособности гражданина. При рассмотрении в судах указанных споров подходы к их рассмотрению очень похожи.
Закон гласит, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
В договоры о продаже недвижимости часто включают условия, что «стороны гарантируют, что осознают значение своих действий, не состоят под опекой, не лишены или ограничены в дееспособности» и т.п. Но насколько такие условия могут обезопасить человека от возможного судебного разбирательства по поводу оспаривания договора в суде? Очевидно, что такие условия также не могут гарантировать безопасность сделки.
Хочется посоветовать читателям «МК» в случаях заключения сделок по отчуждению недвижимого имущества, оспариванию сделок наследниками и т.п. обращаться к адвокатам. Риэлторы и иные посредники на рынке недвижимости не обладают, в отличие от адвоката, познаниями в этой области судебных разбирательств и прямо не заинтересованы в совершении законных сделок, поскольку не несут в случае признания сделки недействительной неблагоприятных правовых последствий и не имеют судебного опыта. Деятельность риэлторов не лицензируется. Адвокаты действуют в соответствии с требованиями закона об адвокатуре и кодексами адвокатской этики, несут ответственность, предусмотренную законодательством.
Вопрос о том, отдает ли гражданин отчет своим действиям, является ли он дееспособным, достаточно сложен, а риски, связанные с такими ситуациями, значительны. Необходимо всесторонне оценивать обстоятельства, связанные с личностью лица, заключившего такую сделку.
В процессе судебного разбирательства по вопросу о том, является ли гражданин недееспособным или о том, отдавал ли он отчет своим действиям на момент совершения сделки, проводятся судебно-психиатрические экспертизы. Такие экспертизы осуществляются в том числе в отношении лиц, умерших к моменту судебного разбирательства. Проводят экспертизы на основании определения суда чаще всего в психиатрических больницах врачи-психиатры с большим практическим опытом.
С юридической точки зрения дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
Исключение составляют ситуации, когда несовершеннолетний гражданин приобрел дееспособность в полном объеме до достижения 18 лет в результате вступления в брак или эмансипации. В этом случае несовершеннолетний вправе приобретать недвижимое имущество самостоятельно.
В остальных случаях, когда лицо не достигло совершеннолетия, сделки с недвижимостью заключаются при согласии родителей, усыновителей или опекунов (попечителей).
Вопрос о том, являлось ли на момент совершения сделки лицо дееспособным в полном объёме, имеет важное правовое значение, ведь отсутствие дееспособности может повлечь признание договора недействительным в судебном порядке.
С таким иском вправе обратиться любое заинтересованное лицо. На практике таковыми чаще выступают третьи лица, то есть лица, которые не являются сторонами договора, но имеющие определенный материальный и юридический интерес, чтобы оспорить заключенную сделку с недвижимостью. В качестве примера можно привести случаи, когда один из наследников умершего подает в суд иск о признании недействительным договора, заключенного умершим наследодателем. Интерес такого наследника в выигрыше дела понятен: ведь в этом случае проданное имущество остаётся в составе наследства и истец становится его собственником (сособственником).
Определение дееспособности гражданина на момент совершения сделки – непростая задача даже для адвоката.
Самый распространенный и доступный способ проверить её – получить выписку из реестра ЕГРН. Если лицо ограничено в дееспособности, то в ней будет присутствовать соответствующая отметка.
Однако лицо может не обладать дееспособностью, а отметки в реестре не будет, поскольку орган государственной регистрации может не располагать информацией об этом.
Другой способ, применяемый при сделках с недвижимостью, – это получить от продавца недвижимости справку из психоневрологического диспансера, а также наркологического диспансера о том, что он не состоит на учете.
Этот способ обезопасить сделку также не может считаться достаточно надежным, поскольку далеко не все граждане, страдающие соответствующими заболеваниями, находятся на официальном учете.
Иногда гражданам советуют придать сделке нотариальную форму. Обосновывают это тем, что нотариальная форма более надежна, чем простая письменная форма сделки. Отчасти это так. Вместе с тем нотариус в большинстве случаев не может определить, является ли человек, который явился на сделку, полностью дееспособным. Этот человек может нормально отвечать на заданные ему вопросы и не вызвать у нотариуса каких-либо сомнений.
Тем не менее, в ряде случаев даже нотариальные сделки могут быть оспорены в суде. Почему мы говорим «могут»? Потому что недействительность сделок по тому основанию, что лицо, совершившее, например, продажу квартиры, не отдавало отчет своим действиям в силу недееспособности или по иной причине, подлежит судебному доказыванию.
Часто встречаются ситуации, когда лицо является дееспособным, но не отдает отчет своим действиям в силу какого-то физического недостатка. Например, у человека развились последствия тяжелого сердечного заболевания.
Эти случаи очень похожи на то, о чем мы говорили выше, когда затрагивали вопрос о недееспособности гражданина. При рассмотрении в судах указанных споров подходы к их рассмотрению очень похожи.
Закон гласит, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
В договоры о продаже недвижимости часто включают условия, что «стороны гарантируют, что осознают значение своих действий, не состоят под опекой, не лишены или ограничены в дееспособности» и т.п. Но насколько такие условия могут обезопасить человека от возможного судебного разбирательства по поводу оспаривания договора в суде? Очевидно, что такие условия также не могут гарантировать безопасность сделки.
Хочется посоветовать читателям «МК» в случаях заключения сделок по отчуждению недвижимого имущества, оспариванию сделок наследниками и т.п. обращаться к адвокатам. Риэлторы и иные посредники на рынке недвижимости не обладают, в отличие от адвоката, познаниями в этой области судебных разбирательств и прямо не заинтересованы в совершении законных сделок, поскольку не несут в случае признания сделки недействительной неблагоприятных правовых последствий и не имеют судебного опыта. Деятельность риэлторов не лицензируется. Адвокаты действуют в соответствии с требованиями закона об адвокатуре и кодексами адвокатской этики, несут ответственность, предусмотренную законодательством.
Вопрос о том, отдает ли гражданин отчет своим действиям, является ли он дееспособным, достаточно сложен, а риски, связанные с такими ситуациями, значительны. Необходимо всесторонне оценивать обстоятельства, связанные с личностью лица, заключившего такую сделку.
В процессе судебного разбирательства по вопросу о том, является ли гражданин недееспособным или о том, отдавал ли он отчет своим действиям на момент совершения сделки, проводятся судебно-психиатрические экспертизы. Такие экспертизы осуществляются в том числе в отношении лиц, умерших к моменту судебного разбирательства. Проводят экспертизы на основании определения суда чаще всего в психиатрических больницах врачи-психиатры с большим практическим опытом.
