Разбираемся, как выбрать хорошего риелтора и не нарваться на мошенников.
Покупка или продажа недвижимости — одна из самых дорогих и рискованных сделок в жизни. Ошибка в документах, неверная цена или недобросовестный контрагент могут обойтись в сотни тысяч рублей и годы судебных разбирательств. Поэтому многие обращаются к риелторам, но до конца не понимают, за что именно платят комиссию и в каких случаях без посредника действительно не обойтись.
Разбираемся, чем на самом деле занимается риелтор, когда его услуги оправданы, а когда можно и сэкономить и как выбрать хорошего специалиста и не попасться на удочку мошенников.
Что делает риелтор
Риелтор — это специалист по недвижимости, который сопровождает клиента на всех этапах сделки и помогает избежать финансовых и юридических рисков. В его функционал входит подбор подходящих объектов с учетом бюджета и целей клиента, оценка рыночной стоимости недвижимости, организация и проведение переговоров между сторонами.
Важная часть работы риелтора — проверка юридической чистоты сделки. Специалист анализирует документы на объект, проверяет продавца или арендодателя, выявляет возможные обременения и ограничения, а также собирает и готовит полный пакет документов для сделки. Это позволяет минимизировать риски отказа от регистрации или последующего расторжения договора.
Риелтор сопровождает сделку до самого завершения: присутствует при подписании договоров, контролирует соблюдение всех формальностей и порядок передачи денежных средств. В аренде его роль также критически важна: специалист проверяет стороны, чтобы собственник не сдал жилье недобросовестному арендатору, а наниматель был уверен, что квартира сдается законным владельцем и без скрытых ограничений.
Чем занимается риелтор
При аренде квартиры для арендодателя: размещает объявления на всех площадках с профессиональными фото, отсеивает неплатежеспособных жильцов (проверяет справки о доходах, место работы, рекомендации), проводит показы, готовит договор найма с защитой интересов собственника, оформляет акт приема-передачи с фиксацией состояния квартиры, контролирует своевременность оплаты, решает конфликты с арендаторами.
При аренде для арендатора: подбирает варианты под бюджет и требования, договаривается о просмотрах, проверяет документы собственника (чтобы не снять квартиру у мошенника), торгуется о цене и условиях, помогает составить договор с защитой прав жильца.
При покупке для покупателя: подбирает объекты по критериям, организует показы, проверяет юридическую чистоту (выписки из ЕГРН, долги по ЖКХ, право собственности продавца, отсутствие обременений), помогает с ипотекой (выбор банка, сбор документов, согласование с банком), торгуется о цене (средний размер скидки через риелтора 5–10%), сопровождает сделку (договор купли-продажи, расчеты через ячейку или аккредитив, регистрация в Росреестре), решает спорные моменты после сделки.
При продаже для продавца: оценивает квартиру (определяет рыночную цену, а не завышенную, как у собственников), готовит квартиру к продаже (советует косметические улучшения, делает фото), размещает объявления, отсеивает неплатежеспособных покупателей и тех, кто просто смотрит, проводит показы (профессионально презентует объект), торгуется с покупателями (выбивает максимальную цену), собирает документы для сделки, организует безопасные расчеты, сопровождает до регистрации.
Всегда ли нужен риелтор
Риелтор нужен не всегда, но в ряде ситуаций без него действительно сложно обойтись. Например, при покупке или продаже недвижимости с нюансами — альтернативные сделки, ипотека, наследство, несколько собственников, аренда с юридическими рисками. В простых ситуациях, когда объект «чистый», а стороны готовы сами разбираться в процессе, можно обойтись и без посредника.
Риелтор обязательно нужен в следующих ситуациях:
Без риелтора можно обойтись:
Как найти хорошего риелтора
Деятельность риелторов специально не регулируется каким-либо законом. С точки зрения права риелтор оказывает возмездные услуги, регулируемые статьей 779 ГК РФ. Каких-либо специальных требований к риелторам и законов, регулирующих их деятельность, не существует. Соответственно, риелтором может быть любой человек, достигший совершеннолетия.
Именно поэтому выбор риелтора — ключевой этап любой сделки с недвижимостью, от которого напрямую зависят безопасность и итоговый результат. Универсального чек-листа, гарантирующего идеального специалиста, не существует, но есть ряд критериев, которые позволяют существенно снизить риски.
- В первую очередь стоит обратить внимание на опыт работы. Минимальный порог — около трех лет на рынке. Меньший срок, как правило, означает, что вы будете иметь дело с новичком, который только набирается практики. Оптимальным считается опыт 5–10 лет — такой риелтор уже сталкивался с нестандартными ситуациями, знает подводные камни и имеет наработанную базу контактов.
Однако не все агенты, которые в сфере давно, лучше тех, кто работает 5 лет. «Сфера быстро меняется, нужно быть гибким. Например, проверяя сделку в 2020 году, запрашивали 4 документа, проверка сторон занимала 1–2 страницы, сейчас запрашивается в 2 раза больше документов, а проверка — минимально 20 страниц. При этом многие агенты работают, как работали 10 лет назад. Еще до сих пор треть сделок оплачивается без договора».
- Важно учитывать и специализацию: одни специалисты работают с арендой, другие — со вторичным жильем, новостройками или коммерческой недвижимостью. Лучше выбирать риелтора под конкретную задачу — «универсалы» часто обладают поверхностной экспертизой.
- Не менее значима репутация. Отзывы стоит искать на независимых площадках — в сервисах объявлений («Авито Недвижимость», «ЦИАН»), на картах и профильных форумах. Хорошая практика — попросить контакты предыдущих клиентов и лично с ними связаться. Профессионал, уверенный в качестве своей работы, обычно без проблем предоставляет 3–5 рекомендаций. Самый надежный вариант — рекомендации друзей или знакомых, уже успешно закрывших сделку с этим специалистом, хотя и они не дают стопроцентной гарантии.
- Отдельное внимание нужно уделить юридической стороне. В России нет обязательных требований к образованию или лицензированию риелторов, поэтому формально работать может почти любой. Тем не менее плюсом будут профильное образование, членство в профессиональных объединениях (например, сайты НАРН (Национальная ассоциация риелторов), РГР (Российская гильдия риелторов)) и регулярное повышение квалификации — это можно оценить по сайту или социальным сетям специалиста. Обязательно должен быть официальный статус: ООО, ИП или самозанятый, а оплата — только на расчетный счет. В этом случае на заказчика распространяются нормы закона о защите прав потребителей.
Как проверить риелтора
Перед началом работы стоит запросить и проверить документы: договор на оказание услуг с четко прописанными условиями, сроками и ответственностью сторон, реквизиты компании, ИП или самозанятого, паспорт исполнителя. Полезно также проверить агентство или специалиста в открытых источниках — на сайте ФНС, в судебных базах, реестре операторов персональных данных Роскомнадзора. Дополнительными плюсами будут страхование профессиональной ответственности и прозрачная отчетность по сделкам.
Наконец, многое становится понятно уже на первой встрече. Профессиональный риелтор спокойно отвечает на вопросы, оперирует конкретными цифрами и примерами, объясняет каждый этап сделки и не торопит с подписанием договора. Если специалист уходит от ответов, настаивает на предоплате без договора или отказывается от личной встречи, это повод насторожиться.
Однако всегда нужно помнить: риелтор не волшебник. «Он не продаст убитую хрущевку по цене нового ЖК и не найдет трешку в центре Москвы за два миллиона. Но хороший специалист сэкономит вам месяцы времени, десятки тысяч рублей на торгах и защитит от юридических ловушек. Платить риелтору есть смысл, когда ставки высоки: дорогая квартира, сложная сделка, ипотека, альтернатива. В простых случаях можно справиться самостоятельно, потратив время на изучение вопроса».
Признаки недобросовестного риелтора
При выборе риелтора важно уметь вовремя распознать тревожные сигналы. Недобросовестный специалист или мошенник часто выдает себя уже на первых этапах общения — достаточно внимательно отнестись к его обещаниям, поведению и документам.
Один из самых явных признаков — это обещание «гарантированного результата». На рынке недвижимости не бывает стопроцентных гарантий, особенно если есть нюансы с документами или нестандартные условия сделки. Насторожить должны и нереалистичные сроки: например, обещание купить или продать квартиру за несколько дней, тогда как в реальности сделки обычно занимают от одного до трех месяцев.
Еще один тревожный сигнал — отсутствие прозрачности. Недобросовестный риелтор уклоняется от подписания официального договора, не раскрывает структуру комиссии, путается в цифрах или озвучивает цену «на глаз», не ориентируясь на рынок. Часто такие специалисты не могут внятно объяснить юридические тонкости сделки и отвечают общими фразами. Опасно и обратное поведение, когда риелтор перегружает клиента разговорами, щеголяет «связями» и обещает решить вопросы неформальными методами за дополнительную плату.
Еще один повод отказаться от сотрудничества — это агрессивные методы продаж. Давление с требованием срочно принять решение, угрозы упущенной выгоды («квартира уйдет сегодня»), отказ дать время на изучение документов — типичные приемы недобросовестных игроков. К этой же категории относятся попытки навязать объекты, не соответствующие запросу клиента, или нежелание уточнять бюджет и требования. Профессионал всегда начинает работу с детального брифинга.
Отдельного внимания заслуживают признаки откровенного мошенничества. К ним относятся отсутствие офиса и юридического адреса, встречи исключительно в кафе, отсутствие вывески и реквизитов компании. Часто такие «агентства» просят предоплату за подбор вариантов или бронирование квартиры, показывают объекты без согласия собственников, а в договоре прописывают комиссии за каждое действие — звонок, показ или консультацию. Итоговая стоимость услуг при этом оказывается в разы выше заявленной. Дополнительный красный флаг — отсутствие печати, ИНН, официальных реквизитов и отказ сотрудников предъявить документы.
Чтобы защитить себя, важно соблюдать базовые правила безопасности: не платить за услуги авансом без четкого плана и договора, проверять все документы до подписания, фиксировать договоренности письменно, сохранять переписку и не передавать оригиналы документов. Профессиональный риелтор работает прозрачно, спокойно отвечает на вопросы и объясняет, что и зачем он делает. Если после общения остается ощущение давления, путаницы или недосказанности, то это веская причина поискать другого специалиста.
Источник
Покупка или продажа недвижимости — одна из самых дорогих и рискованных сделок в жизни. Ошибка в документах, неверная цена или недобросовестный контрагент могут обойтись в сотни тысяч рублей и годы судебных разбирательств. Поэтому многие обращаются к риелторам, но до конца не понимают, за что именно платят комиссию и в каких случаях без посредника действительно не обойтись.
Разбираемся, чем на самом деле занимается риелтор, когда его услуги оправданы, а когда можно и сэкономить и как выбрать хорошего специалиста и не попасться на удочку мошенников.
Что делает риелтор
Риелтор — это специалист по недвижимости, который сопровождает клиента на всех этапах сделки и помогает избежать финансовых и юридических рисков. В его функционал входит подбор подходящих объектов с учетом бюджета и целей клиента, оценка рыночной стоимости недвижимости, организация и проведение переговоров между сторонами.
Важная часть работы риелтора — проверка юридической чистоты сделки. Специалист анализирует документы на объект, проверяет продавца или арендодателя, выявляет возможные обременения и ограничения, а также собирает и готовит полный пакет документов для сделки. Это позволяет минимизировать риски отказа от регистрации или последующего расторжения договора.
Риелтор сопровождает сделку до самого завершения: присутствует при подписании договоров, контролирует соблюдение всех формальностей и порядок передачи денежных средств. В аренде его роль также критически важна: специалист проверяет стороны, чтобы собственник не сдал жилье недобросовестному арендатору, а наниматель был уверен, что квартира сдается законным владельцем и без скрытых ограничений.
Чем занимается риелтор
При аренде квартиры для арендодателя: размещает объявления на всех площадках с профессиональными фото, отсеивает неплатежеспособных жильцов (проверяет справки о доходах, место работы, рекомендации), проводит показы, готовит договор найма с защитой интересов собственника, оформляет акт приема-передачи с фиксацией состояния квартиры, контролирует своевременность оплаты, решает конфликты с арендаторами.
При аренде для арендатора: подбирает варианты под бюджет и требования, договаривается о просмотрах, проверяет документы собственника (чтобы не снять квартиру у мошенника), торгуется о цене и условиях, помогает составить договор с защитой прав жильца.
При покупке для покупателя: подбирает объекты по критериям, организует показы, проверяет юридическую чистоту (выписки из ЕГРН, долги по ЖКХ, право собственности продавца, отсутствие обременений), помогает с ипотекой (выбор банка, сбор документов, согласование с банком), торгуется о цене (средний размер скидки через риелтора 5–10%), сопровождает сделку (договор купли-продажи, расчеты через ячейку или аккредитив, регистрация в Росреестре), решает спорные моменты после сделки.
При продаже для продавца: оценивает квартиру (определяет рыночную цену, а не завышенную, как у собственников), готовит квартиру к продаже (советует косметические улучшения, делает фото), размещает объявления, отсеивает неплатежеспособных покупателей и тех, кто просто смотрит, проводит показы (профессионально презентует объект), торгуется с покупателями (выбивает максимальную цену), собирает документы для сделки, организует безопасные расчеты, сопровождает до регистрации.
Всегда ли нужен риелтор
Риелтор нужен не всегда, но в ряде ситуаций без него действительно сложно обойтись. Например, при покупке или продаже недвижимости с нюансами — альтернативные сделки, ипотека, наследство, несколько собственников, аренда с юридическими рисками. В простых ситуациях, когда объект «чистый», а стороны готовы сами разбираться в процессе, можно обойтись и без посредника.
Риелтор обязательно нужен в следующих ситуациях:
- Покупка квартиры с обременениями, когда есть несовершеннолетние собственники, материнский капитал, наследство, долги по ЖКХ, залог. Один неправильный шаг, и сделку оспорят через суд. Риелтор проверит юридическую чистоту, выстроит безопасную схему расчетов.
- Продажа квартиры с альтернативной покупкой, когда продаете свою квартиру и одновременно покупаете другую. В таком случае нужно синхронизировать две сделки, договориться с банками, застройщиками, продавцами. Без риелтора можно утонуть в согласованиях.
- Покупка объекта со сложной историей с участием ипотеки, когда у покупателя неофициальный доход, ИП или самозанятость или уже несколько банков до этого отказали. Риелтор знает, какие банки лояльнее, как правильно подать документы, какую стратегию при сделке выбрать.
- Продажа доли в квартире, когда совладельцы имеют преимущественное право покупки, нужно правильно оформить отказы, уведомления, иначе сделку признают недействительной.
- Сдача квартиры в аренду на длительный срок собственником, живущим в другом городе. Риелтор найдет арендаторов, проверит платежеспособность, будет контролировать состояние квартиры, решать проблемы с жильцами.
- Покупка новостройки на этапе котлована от неизвестного застройщика. Риелтор проверит финансовую устойчивость компании, наличие разрешений, репутацию, а также поможет выбрать надежный объект.
Без риелтора можно обойтись:
- Аренда квартиры напрямую от собственника на короткий срок (до года). Здесь сам арендатор может найти объявление, встретиться с арендодателем, проверить документы собственника, подписать договор. Процесс простой, а риски минимальны.
- Покупка квартиры у родственников или знакомых. Если доверяете продавцу, знаете историю квартиры и нет скрытых обременений, то достаточно лишь нотариуса для оформления сделки.
- Продажа ликвидной квартиры в хорошем районе по рыночной цене. Такой объект продается сам, объявления на «Авито», «Циан» или «Домклик» дают поток звонков, остается показать квартиру и оформить документы.
- Съем квартиры посуточно или на несколько месяцев. Это краткосрочная история, арендодателей легко найти на специализированных площадках, проверить минимальные документы и заселиться.
- Покупка квартиры в новостройке от топового застройщика — стандартная сделка, застройщик сам ведет до регистрации, банк проверяет чистоту, а роль риелтора минимальна.
Как найти хорошего риелтора
Деятельность риелторов специально не регулируется каким-либо законом. С точки зрения права риелтор оказывает возмездные услуги, регулируемые статьей 779 ГК РФ. Каких-либо специальных требований к риелторам и законов, регулирующих их деятельность, не существует. Соответственно, риелтором может быть любой человек, достигший совершеннолетия.
Именно поэтому выбор риелтора — ключевой этап любой сделки с недвижимостью, от которого напрямую зависят безопасность и итоговый результат. Универсального чек-листа, гарантирующего идеального специалиста, не существует, но есть ряд критериев, которые позволяют существенно снизить риски.
- В первую очередь стоит обратить внимание на опыт работы. Минимальный порог — около трех лет на рынке. Меньший срок, как правило, означает, что вы будете иметь дело с новичком, который только набирается практики. Оптимальным считается опыт 5–10 лет — такой риелтор уже сталкивался с нестандартными ситуациями, знает подводные камни и имеет наработанную базу контактов.
Однако не все агенты, которые в сфере давно, лучше тех, кто работает 5 лет. «Сфера быстро меняется, нужно быть гибким. Например, проверяя сделку в 2020 году, запрашивали 4 документа, проверка сторон занимала 1–2 страницы, сейчас запрашивается в 2 раза больше документов, а проверка — минимально 20 страниц. При этом многие агенты работают, как работали 10 лет назад. Еще до сих пор треть сделок оплачивается без договора».
- Важно учитывать и специализацию: одни специалисты работают с арендой, другие — со вторичным жильем, новостройками или коммерческой недвижимостью. Лучше выбирать риелтора под конкретную задачу — «универсалы» часто обладают поверхностной экспертизой.
- Не менее значима репутация. Отзывы стоит искать на независимых площадках — в сервисах объявлений («Авито Недвижимость», «ЦИАН»), на картах и профильных форумах. Хорошая практика — попросить контакты предыдущих клиентов и лично с ними связаться. Профессионал, уверенный в качестве своей работы, обычно без проблем предоставляет 3–5 рекомендаций. Самый надежный вариант — рекомендации друзей или знакомых, уже успешно закрывших сделку с этим специалистом, хотя и они не дают стопроцентной гарантии.
- Отдельное внимание нужно уделить юридической стороне. В России нет обязательных требований к образованию или лицензированию риелторов, поэтому формально работать может почти любой. Тем не менее плюсом будут профильное образование, членство в профессиональных объединениях (например, сайты НАРН (Национальная ассоциация риелторов), РГР (Российская гильдия риелторов)) и регулярное повышение квалификации — это можно оценить по сайту или социальным сетям специалиста. Обязательно должен быть официальный статус: ООО, ИП или самозанятый, а оплата — только на расчетный счет. В этом случае на заказчика распространяются нормы закона о защите прав потребителей.
Как проверить риелтора
Перед началом работы стоит запросить и проверить документы: договор на оказание услуг с четко прописанными условиями, сроками и ответственностью сторон, реквизиты компании, ИП или самозанятого, паспорт исполнителя. Полезно также проверить агентство или специалиста в открытых источниках — на сайте ФНС, в судебных базах, реестре операторов персональных данных Роскомнадзора. Дополнительными плюсами будут страхование профессиональной ответственности и прозрачная отчетность по сделкам.
Наконец, многое становится понятно уже на первой встрече. Профессиональный риелтор спокойно отвечает на вопросы, оперирует конкретными цифрами и примерами, объясняет каждый этап сделки и не торопит с подписанием договора. Если специалист уходит от ответов, настаивает на предоплате без договора или отказывается от личной встречи, это повод насторожиться.
Однако всегда нужно помнить: риелтор не волшебник. «Он не продаст убитую хрущевку по цене нового ЖК и не найдет трешку в центре Москвы за два миллиона. Но хороший специалист сэкономит вам месяцы времени, десятки тысяч рублей на торгах и защитит от юридических ловушек. Платить риелтору есть смысл, когда ставки высоки: дорогая квартира, сложная сделка, ипотека, альтернатива. В простых случаях можно справиться самостоятельно, потратив время на изучение вопроса».
Признаки недобросовестного риелтора
При выборе риелтора важно уметь вовремя распознать тревожные сигналы. Недобросовестный специалист или мошенник часто выдает себя уже на первых этапах общения — достаточно внимательно отнестись к его обещаниям, поведению и документам.
Один из самых явных признаков — это обещание «гарантированного результата». На рынке недвижимости не бывает стопроцентных гарантий, особенно если есть нюансы с документами или нестандартные условия сделки. Насторожить должны и нереалистичные сроки: например, обещание купить или продать квартиру за несколько дней, тогда как в реальности сделки обычно занимают от одного до трех месяцев.
Еще один тревожный сигнал — отсутствие прозрачности. Недобросовестный риелтор уклоняется от подписания официального договора, не раскрывает структуру комиссии, путается в цифрах или озвучивает цену «на глаз», не ориентируясь на рынок. Часто такие специалисты не могут внятно объяснить юридические тонкости сделки и отвечают общими фразами. Опасно и обратное поведение, когда риелтор перегружает клиента разговорами, щеголяет «связями» и обещает решить вопросы неформальными методами за дополнительную плату.
Еще один повод отказаться от сотрудничества — это агрессивные методы продаж. Давление с требованием срочно принять решение, угрозы упущенной выгоды («квартира уйдет сегодня»), отказ дать время на изучение документов — типичные приемы недобросовестных игроков. К этой же категории относятся попытки навязать объекты, не соответствующие запросу клиента, или нежелание уточнять бюджет и требования. Профессионал всегда начинает работу с детального брифинга.
Отдельного внимания заслуживают признаки откровенного мошенничества. К ним относятся отсутствие офиса и юридического адреса, встречи исключительно в кафе, отсутствие вывески и реквизитов компании. Часто такие «агентства» просят предоплату за подбор вариантов или бронирование квартиры, показывают объекты без согласия собственников, а в договоре прописывают комиссии за каждое действие — звонок, показ или консультацию. Итоговая стоимость услуг при этом оказывается в разы выше заявленной. Дополнительный красный флаг — отсутствие печати, ИНН, официальных реквизитов и отказ сотрудников предъявить документы.
Чтобы защитить себя, важно соблюдать базовые правила безопасности: не платить за услуги авансом без четкого плана и договора, проверять все документы до подписания, фиксировать договоренности письменно, сохранять переписку и не передавать оригиналы документов. Профессиональный риелтор работает прозрачно, спокойно отвечает на вопросы и объясняет, что и зачем он делает. Если после общения остается ощущение давления, путаницы или недосказанности, то это веская причина поискать другого специалиста.
Источник
